Diez preguntas antes de firmar con un constructor

Casi nadie hace estas preguntas, y no es por descuido: es que uno no sabe qué preguntar cuando no conoce el oficio. Estas diez cubren prácticamente todo lo que después se convierte en problema.

No son preguntas de desconfianza. Un buen constructor las responde en diez minutos y sin incomodarse — de hecho, agradece al cliente que sabe qué está contratando, porque es el que después no cambia de opinión a mitad de obra.

1. ¿Quién firma los planos estructurales y el estudio de suelos?

Debería responder: un ingeniero civil, y darle el nombre. La ley reserva esas dos firmas al ingeniero civil, y quien firma responde legalmente. Si la respuesta es «eso lo hacemos nosotros» sin nombrar a nadie, o «yo le consigo quién firme», eso último es una práctica expresamente prohibida.

2. ¿El precio es fijo, por administración o por capítulos?

Las tres son legítimas y la diferencia está en quién asume el sobrecosto:

• —Precio fijo: lo asume el constructor, y por eso lo incluye en el precio.
• —Administración delegada: lo asume usted, y a cambio ve las facturas. Ojo con el incentivo: si el honorario es un porcentaje del costo, quien administra gana más cuando la obra cuesta más.
• —Por capítulos: lo asume usted, y además la coordinación entre contratistas.

Lo que no debería pasar es que nadie sepa decirle cuál de las tres es.

3. ¿Qué NO incluye el precio?

Es más útil que preguntar qué incluye. Debería nombrarle sin dudar el estudio de suelos, los diseños técnicos, las expensas de curaduría, el impuesto de delineación, las conexiones de servicios y los imprevistos.

4. ¿Cómo se manejan las mayores cantidades de obra?

Es la pregunta que más plata ahorra y casi nadie hace. En toda obra aparecen cantidades que no estaban previstas. Lo que hay que pactar antes es quién las aprueba, con qué precio unitario y con qué documento.

Sin esa regla, cada mayor cantidad es una negociación con usted en desventaja, porque la obra ya está empezada.

5. ¿Cuál es el cronograma, y qué pasa si se incumple?

Un cronograma sin consecuencia es una intención. Debe haber fechas, hitos verificables y una consecuencia pactada por el atraso imputable al constructor. Y también al contrario: qué pasa si el atraso es suyo por no decidir a tiempo.

6. ¿Quién dirige la obra, y está todos los días?

No es lo mismo el que le cotiza que el que va a estar. Pregunte el nombre de quien dirige, con qué frecuencia va, y quién decide cuando no está.

7. ¿Cómo se controlan la calidad y los materiales?

Debería mencionarle ensayos de laboratorio: resistencia del concreto, compactación del terreno, calidad del acero. Y quién los paga y quién guarda los resultados.

Pregunte también si los materiales especificados se pueden sustituir, y quién autoriza la sustitución. En obra siempre se sustituye algo; la diferencia es si usted se entera antes o después.

8. ¿Con qué pólizas cuenta?

Cumplimiento, estabilidad de la obra, salarios y prestaciones, y responsabilidad civil extracontractual. Pida copia, no la mención.

9. ¿Qué garantía da, y desde cuándo cuenta?

En vivienda nueva de cinco o más unidades, el constructor o el vendedor debe cubrir los perjuicios patrimoniales durante diez años contados desde el certificado técnico de ocupación — no desde la escritura ni desde la entrega de llaves. Aplica a proyectos con licencia radicada después de julio de 2016.

Para una casa unifamiliar contratada directamente, la garantía es la que se pacte. Si no se pacta, no existe.

10. ¿Puedo hablar con dos clientes suyos de hace tres años?

De hace tres años, no del último. Las obras recién entregadas se ven bien todas. Lo que se quiere saber es cómo respondió cuando apareció un problema después de entregar, que es cuando ya no hay plata de por medio y solo queda la seriedad.

Un constructor con historia da esos nombres sin pensarlo. La incomodidad ante esta pregunta es, con diferencia, la señal más informativa de las diez.

Y una cosa que no es pregunta

Todo lo anterior tiene que quedar por escrito. Alcance, precio, modalidad, cronograma, mayores cantidades, calidad, pólizas, garantía. No hace falta un contrato de veinte páginas; hacen falta esas ocho cosas escritas y firmadas.

La resistencia a poner algo por escrito, de cualquiera de las dos partes, dice más que cualquier referencia.