Construí sin licencia: qué sanción hay y cómo se legaliza

Es una de esas cosas que la gente busca de noche y no le pregunta a nadie. Amplió la casa hace años, levantó un piso, cerró la terraza. Nadie dijo nada. Y ahora quiere vender, o hipotecar, o llegó una carta de la alcaldía.

Lo primero, sin dramatismo: es más común de lo que parece y casi siempre tiene salida. Lo segundo, sin ingenuidad: el riesgo es real y crece con el tiempo, no al revés.

Qué dice la ley

Las sanciones urbanísticas están en la Ley 388, y son de tres tipos que pueden aplicarse juntos:

• —Multa. Para quien parcele, urbanice o construya sin licencia, entre 100 y 500 salarios mínimos legales mensuales, graduada según la gravedad y el área.
• —Orden de demolición de lo construido sin licencia o en contravención de ella.
• —Suspensión de servicios públicos, que es la que más rápido cambia la conversación.

Además, la ley de construcciones sismo resistentes tiene su propia sanción para quien construya sin sujetarse a ella, y faculta a las alcaldías a ordenar la demolición de lo que la incumpla.

El riesgo que casi nadie contabiliza

La multa suele no ser lo peor. Lo que de verdad pesa es que una construcción no legalizada le quita liquidez al inmueble:

• —No se puede vender bien. Un comprador informado descuenta el costo de legalizar, o se retira.
• —No sirve de garantía. Los bancos financian sobre el área legalmente reconocida, no sobre la construida.
• —El avalúo no la reconoce. Los metros que no están en la licencia no existen para efectos comerciales.
• —El seguro puede objetar. Si el siniestro afecta un área no licenciada, hay discusión.
• —Y en una sucesión, el problema se hereda, normalmente en el peor momento.

Dicho de otro modo: construir sin licencia no ahorró plata, la inmovilizó.

El camino: el acto de reconocimiento

Para las construcciones que ya existen, la norma prevé una figura distinta de la licencia: el acto de reconocimiento de la existencia de edificaciones. Lo expide el curador urbano o la autoridad municipal, y su efecto es incorporar a la vida legal algo que se construyó sin permiso.

Lo que casi siempre exige, y conviene ir sabiéndolo:

• —Que lo construido cumpla la norma urbana vigente — o al menos que sea compatible con ella. Si ocupó el aislamiento posterior o superó la altura permitida, ahí está el problema de fondo.
• —Un peritaje técnico de la estructura existente, firmado por ingeniero civil. Es el requisito más caro y el más importante: alguien tiene que responder por que eso se sostenga.
• —Levantamiento arquitectónico de lo que existe, no de lo que se imaginó.
• —El pago de los derechos y del impuesto de delineación que correspondan.

Los tres escenarios

Por dónde empezar

1. 1Pida el concepto de norma urbanística de su predio. Es gratis y le dice qué permite la norma hoy. Sin ese dato no se puede saber si el caso es del primer escenario o del segundo.
2. 2Consiga el certificado de tradición y revise si hay anotaciones, afectaciones o procesos.
3. 3Levante lo que realmente existe, con medidas reales.
4. 4Contrate el peritaje estructural solo cuando ya sepa que el caso es viable. Al revés se gasta plata en un informe que no se va a usar.
5. 5Y no espere la carta. El trámite iniciado por voluntad propia se maneja distinto que el que empieza con una actuación administrativa encima.

Un apunte final que no es jurídico sino práctico: lo que se construyó sin licencia también se construyó, casi siempre, sin diseño estructural y sin estudio de suelos. Legalizarlo en el papel no lo vuelve seguro. El peritaje no es un requisito burocrático — es la parte del proceso que de verdad importa.