Cuánto cobra un arquitecto en Colombia
Nadie publica precios, y las dos guías que circulan se contradicen por un factor de tres. Lo que sí existe: una metodología con reparto por etapas, y una ley que explica por qué la mitad de lo que usted paga no es honorario del arquitecto.
Gustavo Mejía Martínez12 min de lectura
Busque «cuánto cobra un arquitecto en Colombia» y va a encontrar dos guías de 2026, las dos con aire de autoridad, que dicen esto:
| Fuente | Por metro cuadrado | Como porcentaje de la obra |
|---|---|---|
| Guía comercial A | $80.000 – $180.000 | 6 % – 12 % |
| Guía comercial B | $40.000 – $55.000 (vivienda básica) | 3 % – 5 % |
No voy a añadir una tercera cifra sin respaldo. Voy a explicar lo que sí existe: una metodología publicada con reparto por etapas, y una ley que explica por qué buena parte de lo que usted paga no es honorario del arquitecto. Con eso puede evaluar cualquier cotización, incluida la nuestra.
El decreto que todos citan y que ya no obliga
Toda conversación sobre honorarios de arquitectura en Colombia termina en el Decreto 2090 de 1989. Hay sitios que republican sus numerales —incluido el que dice que los honorarios ahí fijados «son los mínimos que los arquitectos deberán cobrar»— como si fuera ley vigente y obligatoria.
No lo es, y la historia es más interesante que un simple «se derogó».
El decreto nunca fue derogado expresamente: el Gestor Normativo lo muestra sin una sola nota de derogatoria. Lo que pasó es que se expidió con base en una facultad del Decreto-Ley 222 de 1983, y esa norma la derogó la Ley 80 de 1993. El decreto se quedó sin piso. Los juristas lo llaman decaimiento del acto administrativo.
Y un juez ya lo dijo con todas las letras:
El Decreto 2090 de 1989 podría ser considerado por las entidades estatales únicamente […] para la fijación de los honorarios como criterio técnico, debido a su especialidad y en virtud al principio de autonomía de la voluntad, pero en ningún caso como criterio de carácter obligatorio.
Y hay una razón de fondo por la que no debería volver a ser obligatorio: la Superintendencia de Industria y Comercio ha sancionado a gremios por fijar tarifas mínimas entre sus miembros. Su cartilla sobre asociaciones de profesionales instruye expresamente a no hablar de «remuneraciones mínimas» ni recomendar precios. Un mínimo gremial obligatorio es un cartel.
El Consejo Profesional Nacional de Arquitectura —que es órgano estatal, no asociación privada— lo tiene claro. En agosto de 2026 lanzó un simulador de honorarios y lo describe como «un referente y guía», cuyo resultado es «de libre aceptación y negociación entre las partes».
Aun así, es la única metodología publicada
Que no obligue no lo vuelve inútil. Es la única fuente colombiana con una metodología completa y verificable, y sigue siendo el lenguaje en que se discuten los honorarios. Funciona en dos pasos.
Paso 1: un porcentaje que baja con el tamaño
| Área construida | Porcentaje sobre el costo de obra |
|---|---|
| Los primeros 1.000 m² | 7,0 % |
| Los siguientes 4.000 m² | 5,0 % |
| Los siguientes 5.000 m² | 4,0 % |
| De ahí en adelante | 3,0 % |
Paso 2: un multiplicador según el tipo de proyecto
El decreto clasifica los proyectos por categorías, de la A a la I, y aplica un multiplicador: 50 % la más simple, 100 % la categoría D, y 130 % la categoría E. Restauración suma 20 %; reformas y ampliaciones, 10 %.
La categoría E es, textualmente, «proyectos de residencias o viviendas unifamiliares, bifamiliares o trifamiliares». Su casa es la categoría más cara de la tabla, y no por capricho: una casa tiene más decisiones por metro cuadrado que casi cualquier otro edificio.
9,1 %
Lo que da la norma para una casa unifamiliar de menos de 1.000 m²: 7 % × 130 %. Cubre anteproyecto, proyecto y supervisión completos.
Cálculo propio aplicando los numerales 1.2.1 y 1.2.4 del Decreto 2090 de 1989. No es una tarifa vigente: es lo que arroja la única metodología publicada.
Cómo se reparte por etapas
Esta es la parte que más le conviene conocer, porque es la que convierte un contrato en algo verificable. El decreto no reparte el pago por fechas sino por entregas, y cada una es comprobable.
| Al entregar | Acumulado del honorario |
|---|---|
| Esquema básico | 7 % |
| Anteproyecto | hasta 15 % |
| Planos generales suficientes para radicar la licencia | hasta 45 % |
| Licencia obtenida | 50 % a 60 %, según la dificultad del trámite |
| Planos y detalles completos | 80 % a 90 % |
| Supervisión arquitectónica durante la obra | el 10 % restante |
Y qué es cada cosa, en palabras de la propia norma:
- Esquema básico: el delineamiento general, que puede hacerse incluso sin tener el terreno definitivo. Zonas, accesos, cómo se relacionan los ambientes.
- Anteproyecto: plantas, cortes y fachadas suficientes para entender el edificio, sin incluir planos para ejecutar la obra. Es donde se decide, no donde se construye.
- Proyecto arquitectónico: «toda la información necesaria para que la construcción pueda ser ejecutada correctamente». Planos de detalle de carpintería, escaleras, baños, fachadas, enchapes, cielorrasos y pisos; especificaciones; coordinación de los planos técnicos; y el trámite ante la autoridad.
- Supervisión arquitectónica: visitas de obra, escogencia de acabados, resolución de dudas de interpretación. La norma es tajante: el arquitecto supervisa su proyecto y no dirige técnicamente la obra. Son dos contratos distintos.
Lo que el honorario no incluye, y por qué
Aquí está la objeción más frecuente —«¿por qué me cobran todo eso aparte?»— y su respuesta, que no es comercial sino legal.
El diseñador debe ser un ingeniero civil cuando se trate de diseños estructurales y estudios geotécnicos, y un arquitecto o ingeniero civil o mecánico en el caso de diseños de elementos no estructurales.
Un arquitecto no puede firmar el diseño estructural ni el estudio de suelos. No es que no quiera: la ley reserva esas firmas a un ingeniero civil, y quien firma responde legalmente. Si alguien le ofrece «todo incluido» a un precio sospechosamente redondo, pregunte quién firma cada plano.
Lo que va por fuera del honorario, y de quién es cada firma:
| Concepto | Quién lo hace | Nota |
|---|---|---|
| Estudio de suelos | Ingeniero civil geotecnista | Exigido por el Título H de la NSR-10 |
| Diseño estructural | Ingeniero civil | Ley 400, art. 26 |
| Revisión independiente de los diseños estructurales | Otro ingeniero, distinto del diseñador | A costa de quien pide la licencia, obligatoria por encima de 2.000 m² y en programas de cinco o más viviendas |
| Levantamiento topográfico | Topógrafo | Por cuenta del propietario |
| Diseño eléctrico | Ingeniero electricista | Sin demostrar conformidad, el operador de red no energiza la instalación |
| Diseño de gas | Especialista | El diseño debe aprobarlo el distribuidor, y antes del servicio se exige certificación de un organismo acreditado |
| Pólizas, copias, maquetas, ensayos de laboratorio | — | Reembolsables, por cuenta del propietario |
Los dos costos que no son honorarios y todo el mundo confunde
Las expensas de curaduría
Es lo que cobra el curador urbano por estudiar la solicitud. Desde diciembre de 2021 se liquidan en UVT y no en salarios mínimos: cualquier tabla que siga en salarios mínimos está obsoleta.
$52.374
Valor de la UVT para 2026. Es la base de toda la liquidación.
Resolución 000238 de la DIAN, del 15 de diciembre de 2025. Cuidado: varias fuentes publicaron esta cifra en noviembre como proyección, antes de que existiera la resolución.
La fórmula tiene un cargo fijo y uno variable, afectados por el uso, el estrato, el área y un factor municipal, más IVA del 19 %. Para dimensionarlo, una vivienda de hasta 100 m² en Bogotá, con IVA: alrededor de $556.000 en estratos 1 y 2, $1.112.000 en estrato 3, y hasta $2.780.000 en estrato 6.
El impuesto de delineación urbana
Es un tributo municipal, así que no hay tarifa nacional y cada ciudad lo estructura distinto. En Bogotá la tarifa general es del 3 % sobre el presupuesto de obra, con un anticipo del 2,6 % que hay que pagar antes de que salga la licencia.
La diferencia práctica: las expensas escalan con el área y el impuesto con el presupuesto. En una casa de 150 a 200 m², el impuesto suele ser un orden de magnitud mayor que las expensas. Y ninguno de los dos es dinero del arquitecto.
Cómo verificar que su arquitecto lo es
Para ejercer en Colombia hace falta título y tarjeta de matrícula profesional del CPNAA. Y la ley va más lejos: para suscribir contratos hay que presentar la matrícula e indicar su número en el contrato. Si el suyo no lo tiene, pídalo.
El registro es público y gratuito, y tiene una particularidad que conviene saber: no se puede buscar por nombre. Hay que buscar por número de documento o por número de matrícula. Así que pídale a su arquitecto uno de los dos — es una pregunta perfectamente normal.
- Consulta del registro, por documento o por matrícula, en la oficina virtual del CPNAA.
- Certificado de Vigencia Profesional, gratuito: acredita la matrícula y además la ausencia de sanciones. Es el documento que conviene pedir.
- El CPNAA publica la lista de profesionales sancionados, con nombre, matrícula y fechas de suspensión.
Qué debe decir el contrato
La norma de honorarios exige que exista constancia escrita, y el CPNAA insiste en que el contrato pacte las fases de diseño. Estas son las cláusulas donde se pierden las discusiones.
Las revisiones incluidas
Ninguna norma colombiana fija un número de revisiones. Es decisión comercial, y por eso hay que escribirla. Lo que sí da la norma es la regla de quién paga: salvo error u omisión del arquitecto, toda modificación al proyecto se le cobra al contratante. La distinción entre «el arquitecto se equivocó» y «el cliente cambió de opinión» es la que evita el pleito.
De quién son los planos
Los planos son obra protegida por derecho de autor, sin necesidad de registro. Los derechos morales —ser reconocido como autor— son perpetuos, inalienables e irrenunciables. Los patrimoniales se pueden ceder, pero con dos condiciones que casi nadie cumple: la cesión debe constar por escrito para ser válida, y si no dice por cuánto tiempo, queda limitada a cinco años.
Y hay una regla especial de arquitectura que sorprende a las dos partes:
El autor de un proyecto arquitectónico no podrá impedir que el propietario introduzca modificaciones en él, pero tendrá la facultad de prohibir que su nombre sea asociado a la obra alterada.
En arquitectura, el derecho del autor a que su obra no se altere cede ante el derecho de propiedad. Lo que sobrevive es la firma: el arquitecto puede exigir que le quiten el nombre. La contracara está en la norma de honorarios: el proyecto solo puede usarse en la obra para la que fue contratado, no en otra.
Qué pasa si usted cancela
La norma prevé el caso: se cobra el porcentaje correspondiente al trabajo ejecutado, con un mínimo que cubra los gastos más un 25 %. Y añade una condición que conviene entender antes de firmar: los planos parciales no pueden usarse para ejecutar la obra. No se puede pagar el anteproyecto, terminarlo con otro y construir con eso.
Qué preguntar en la primera llamada
- ¿Sobre qué base calcula el honorario? Debe ser el costo de obra, sin el lote.
- ¿Cómo se reparte por entregas? Si el reparto es por fechas y no por entregables, no hay cómo verificar nada.
- ¿Qué queda por fuera? Debería nombrarle el estudio de suelos, el estructural, la topografía, las expensas y el impuesto de delineación sin que usted pregunte.
- ¿Quién firma cada plano? El estructural y el geotécnico tienen que ir firmados por un ingeniero civil.
- ¿Cuántas revisiones incluye, y cuándo se cobra una modificación?
- ¿Su número de matrícula profesional? Para verificarlo usted mismo, gratis, en dos minutos.
Un arquitecto que responde estas seis sin incomodarse le está diciendo algo más importante que su precio.
Todo lo anterior está verificado contra norma, sentencia y resolución oficial a agosto de 2026. Los valores en pesos —la UVT, las expensas, los mínimos ligados al salario— cambian cada año.
Fuentes
- Decreto 2090 de 1989: honorarios para trabajos de arquitectura · Departamento Administrativo de la Función Pública · 13 September 1989
- Sentencia del 28 de agosto de 2020, exp. 25000-23-24-000-2012-00759-01: el Decreto 2090 no es criterio obligatorio · Consejo de Estado, Sección Primera · 28 August 2020
- Ley 400 de 1997, por la cual se adoptan normas sobre construcciones sismo resistentes · Congreso de la República de Colombia · 19 August 1997
- Ley 435 de 1998, por la cual se reglamenta el ejercicio de la arquitectura · Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares · 10 February 1998
- SIHA + IA: el nuevo simulador del CPNAA para el cálculo de honorarios · Consejo Profesional Nacional de Arquitectura · 13 August 2026
- Consulta del registro de arquitectos y profesionales auxiliares · Consejo Profesional Nacional de Arquitectura
- Resolución 000238 de 2025: valor de la UVT para 2026 · Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales · 15 December 2025
- Decreto 1890 de 2021: expensas de curaduría liquidadas en UVT · Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio · 30 December 2021
- Impuesto de delineación urbana · Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá
- Ley 23 de 1982 sobre derechos de autor, artículos 30, 43 y 183 · Dirección Nacional de Derecho de Autor · 28 January 1982
- Cartilla sobre la aplicación de las normas de competencia frente a asociaciones y colegios de profesionales · Superintendencia de Industria y Comercio
Quiero un diseño personalizado y no sé por dónde empezar.
Se empieza por cómo quiere vivir o trabajar, no por un plano. Ordenamos el programa, el presupuesto y los tiempos, y eso se convierte en algo que se puede mirar y corregir —volumetría, plantas, imágenes— antes de comprometerse con nada.