Curaduría urbana: qué es, cuál elegir y qué documentos pide

Casi todo el mundo llega a una curaduría creyendo dos cosas que son falsas: que es una dependencia de la alcaldía, y que le tocó esa porque le corresponde por dirección.

Ni lo uno ni lo otro. Un curador urbano es un particular, y salvo dos excepciones, usted escoge cuál.

Qué es exactamente un curador urbano

La definición legal es corta y vale la pena leerla despacio: es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de parcelación, urbanización, construcción y subdivisión de predios, a petición del interesado. Y la curaduría implica el ejercicio de una función pública: verificar que el proyecto cumpla las normas urbanísticas y de edificación vigentes.

De ahí salen tres consecuencias que ordenan toda la relación:

1. 1Es autónomo. No recibe instrucciones de la alcaldía sobre cómo resolver su caso. Y es responsable disciplinaria, fiscal, civil y penalmente por los daños que cause a los usuarios, a terceros o a la administración.
2. 2No interpreta la norma. Verifica la concordancia del proyecto con la norma vigente. Solo cuando no hay norma exactamente aplicable, o cuando hay contradicción entre normas, la facultad de interpretar pasa a la oficina de planeación del municipio, que lo hace por circular.
3. 3No es su asesor. Revisa, observa y decide. Diseñar el proyecto para que cumpla no es su trabajo, y confundir las dos cosas es la causa más frecuente de un trámite que se alarga.

Cuál elegir, y por qué puede elegir

La libertad de elección no es una costumbre: se deduce de dos reglas escritas.

La primera es la jurisdicción. La de un curador urbano comprende la totalidad del territorio del municipio o distrito, salvo las áreas que las normas urbanísticas señalen como no aptas para actuaciones urbanísticas o con restricciones especiales. No hay curadores «por zona»: todos pueden actuar sobre todo el municipio.

La segunda es el reparto. La norma somete a reparto obligatorio entre los distintos curadores solamente dos clases de solicitudes:

• —Las que presentan las entidades estatales.
• —Las de vivienda de interés social individual, presentadas por entidades o por particulares.

Si su caso no es ninguno de esos dos, no hay reparto que lo asigne. Usted radica donde decida.

Sobre qué mirar para escoger, lo digo como criterio de oficio y no como norma: los tiempos reales de respuesta, la experiencia del grupo de apoyo en proyectos parecidos al suyo, la claridad de las actas de observaciones que producen, y si trabajan por medios electrónicos. Esto último no es un detalle: la norma les obliga a habilitar sistemas de transmisión electrónica de datos y a mantener conexión electrónica con las oficinas de planeación, y hay diferencias reales entre unos y otros.

Cómo se liquidan las expensas

Las expensas son lo que cobra el curador por prestar el servicio: cubren los gastos de la curaduría, el pago de su grupo interdisciplinario y su propia remuneración. Desde el Decreto 1890 de 2021 se liquidan en Unidad de Valor Tributario, y no en salarios mínimos como antes.

La fórmula de las licencias de parcelación, urbanización y construcción combina cinco componentes:

Sobre el cargo fijo hay dos reglas que conviene saber antes de radicar: pagarlo es condición para que la solicitud se radique, y no se reintegra si la licencia se niega o si usted desiste.

Los descuentos que sí existen

• —Vivienda de interés social: 50 %. Las expensas se liquidan a la mitad, por mandato del artículo 11 de la Ley 810 de 2003, que el propio decreto invoca.
• —Dotacionales públicos: 50 %. Para todas las modalidades de licencia de construcción y actos de reconocimiento de dotacionales públicos de salud, educación y bienestar social cuya titularidad sea de entidades públicas de cualquier orden.
• —VIS individual unifamiliar o bifamiliar en estratos 1, 2 y 3: expensa única de 8,34 UVT por unidad de vivienda, y además liquidada al 50 %.
• —Adecuación sin ejecución de obras: solo se paga el cargo fijo, y liquidado al 50 %.
• —Restauración, reconstrucción, modificación y reforzamiento estructural: las expensas se liquidan sobre el 30 % del área a intervenir.

Las otras actuaciones, con su tarifa

Lo que no le pueden cobrar

Esta es la parte del decreto que menos se cita y más plata ahorra.

Es decir: preguntar es gratis. Lo que causa expensa es el concepto escrito —de norma urbanística o de uso del suelo—, que es otra cosa y sirve para otra cosa. Ir a preguntar antes de encargar un diseño no cuesta nada, y es el paso que más proyectos se saltan.

Y hay tres prohibiciones más, todas en el mismo articulado:

1. 1Las expensas son únicas. Están reguladas en el decreto, las liquida el curador y las paga el solicitante. No hay una segunda lista.
2. 2No pueden cobrar por conceptos distintos. Mientras el Ministerio de Vivienda no apruebe por resolución expensas para actuaciones nuevas, los curadores «no podrán hacer cobros por conceptos diferentes a los establecidos en el presente decreto, so pena de la responsabilidad a que haya lugar por tal actuación».
3. 3Ni honorarios adicionales a su remuneración, con una sola excepción prevista en la norma: cuando el curador actúa como revisor independiente de diseños estructurales, caso en el que pacta esa remuneración aparte.

Los impuestos no son expensas

La confusión más cara del trámite. Los impuestos, gravámenes, tasas, participaciones y contribuciones asociados a la licencia —empezando por el impuesto municipal de delineación urbana— son independientes de las expensas y no se pagan al curador.

Pero condicionan la licencia: el curador solo puede expedirla cuando el interesado demuestre que los pagó, y para eso hay treinta días hábiles desde que se lo requieren. Dentro de ese mismo plazo hay que pagarle al curador el cargo variable.

Y si su municipio no tiene curador

Muchos municipios colombianos no tienen curador designado. Ahí la licencia la expide la autoridad municipal competente —normalmente la secretaría o dirección de planeación— y hay una consecuencia económica directa, escrita sin ambigüedad:

Sin curador no hay expensas. Los impuestos municipales siguen, y siguen siendo requisito para que la licencia se expida: no es un trámite gratis, es un trámite sin ese componente.

Qué documentos pide

La lista base la fija el Ministerio de Vivienda por resolución, y la norma es tajante en un punto que conviene tener a mano: las licencias deben radicarse y resolverse exclusivamente con los requisitos fijados por esa resolución. Si le piden algo que no está ahí ni en las normas nacionales, urbanísticas o de patrimonio, pregunte de dónde sale.

Además de esa base, para una licencia de construcción hay que aportar:

1. 1El proyecto arquitectónico, rotulado y firmado por un arquitecto con matrícula profesional, que se hace responsable legalmente de los diseños y de la información. Debe contener como mínimo localización, plantas, alzados o cortes relacionados con la vía, fachadas, planta de cubiertas y cuadro de áreas. Si el lote es inclinado, los cortes deben mostrar la inclinación real del terreno.
2. 2Los planos estructurales, firmados y rotulados por el profesional que los elaboró. En los proyectos de mayor complejidad se suman la memoria de cálculos, las memorias de diseño de los elementos no estructurales y los estudios geotécnicos y de suelos.
3. 3Las licencias anteriores y sus planos, si la solicitud se presenta ante una autoridad distinta de la que otorgó la original. Si no existen, hay que gestionar primero el reconocimiento de la edificación. Esto no aplica a la obra nueva.
4. 4El anteproyecto aprobado por la autoridad de patrimonio, si el inmueble es bien de interés cultural.
5. 5El acta de autorización del órgano competente de la copropiedad, cuando se trate de ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición en un inmueble sometido a propiedad horizontal.

Cómo va el trámite, y dónde se atasca

1. 1Radicación, que exige el pago del cargo fijo. Los términos no empiezan a correr con la radicación a secas, sino cuando la solicitud queda radicada en legal y debida forma. Esa distinción explica la mayoría de los plazos que «no se cumplieron».
2. 2Valla y citación a vecinos. Desde el día siguiente a la radicación hay que instalar una valla de fondo amarillo y letras negras, de mínimo 1,00 × 0,70 m, y anexar su fotografía al expediente dentro de los cinco días hábiles siguientes, so pena de que la solicitud se entienda desistida. En paralelo, el curador cita por correo certificado a los vecinos colindantes.
3. 3Revisión. Jurídica, urbanística, arquitectónica y estructural, incluyendo el cumplimiento de la NSR-10, los diseños estructurales, los estudios geotécnicos y de suelos y los elementos no estructurales.
4. 4Acta de observaciones y correcciones. Se levanta por una sola vez, si hay lugar a ella. Si el solicitante no responde dentro de los términos, la solicitud se entiende desistida y el expediente se archiva.
5. 5Liquidación de impuestos y pago. Treinta días hábiles, y sin ese pago no hay licencia.
6. 6Expedición. El término legal para pronunciarse es de cuarenta y cinco días hábiles desde la solicitud, prorrogable hasta la mitad mediante resolución motivada. Vencido sin pronunciamiento, opera el silencio administrativo positivo a favor del solicitante.

Qué hacer antes de radicar

1. 1Vaya a preguntar. La consulta verbal sobre normas urbanísticas vigentes es gratuita por norma. Hágala antes de encargar el diseño, no después.
2. 2Pida la tabla de tarifas. Tienen que tenerla a la vista, y mirarla no cuesta. Con los cinco componentes de la fórmula usted puede comprobar la liquidación que le entreguen.
3. 3Escoja curador con criterio, sabiendo que va a quedarse con él para las prórrogas y modificaciones.
4. 4Radique completo. El acta de observaciones se levanta una sola vez, y cada ciclo de corrección cuesta semanas.
5. 5Presupueste los impuestos aparte, y con caja disponible: aparecen tarde en el trámite y tienen plazo corto.

Todo lo anterior está transcrito del articulado vigente. Los valores van en UVT porque así los fija la norma: su equivalente en pesos cambia cada año.