Cómo se lee una fisura, cuánto cuesta construir por metro cuadrado y qué exige una licencia en cada ciudad. Notas técnicas, con las fuentes a la vista.
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Se decide por gusto y mueve cinco cosas a la vez: lo que la norma deja ocupar, la estructura, el calor, la privacidad y lo que podrá crecer después. Ninguna de las dos es más barata por definición. Lo que cambia, con la NSR-10 en la mano y el clima de Cali.
Casa y casa campestre15 min
Tres alcobas, un estudio, una cocina abierta y «un espacio para los perros» no son todavía un encargo. Cómo se convierte una lista de deseos en un programa con áreas, relaciones, prioridades y presupuesto, qué pregunta el arquitecto, y por qué la suma de los cuartos nunca da el área de la casa.
Proceso11 min
El adhesivo amarillo no dice que el edificio esté bien, y tampoco que se vaya a caer. Qué significa exactamente cada color según la Alcaldía de Cali, qué se puede hacer hoy con cada uno, quién firma la evaluación que sigue y qué preguntarle cuando le entregue el informe.
Patologías14 min
El POT de Cali está anulado y funcionando con plazo prestado, que el Tribunal amplió hasta el 9 de julio de 2027. Qué se protege si ya tiene licencia, qué se congela al radicar, y por qué el certificado de norma urbanística que tiene guardado no le sirve para eso.
Trámites y norma10 min
Un colegio no se dimensiona por metros cuadrados: se dimensiona por ambientes, y el área es el resultado. Qué exige la norma escolar colombiana sobre el lote, la luz, los baños y la evacuación.
Obra pública14 min
Una piscina no se calienta: se deja de enfriar. La evaporación se lleva unos 86 kWh al día, que es más de lo que cualquier equipo va a reponer barato. Aquí está la comparación por kWh útil, con las tarifas de agosto de 2026, y el dato normativo que nadie menciona.
Piscinas y jacuzzis10 min
Nadie publica precios, y las dos guías que circulan se contradicen por un factor de tres. Lo que sí existe: una metodología con reparto por etapas, y una ley que explica por qué la mitad de lo que usted paga no es honorario del arquitecto.
Costos12 min
Jamundí no tiene curador urbano, así que la licencia la expide el municipio y no se pagan expensas. Cuánto se ahorra de verdad, qué sí hay que pagar, y por qué el obstáculo real no es el dinero sino un certificado de agua.
Trámites y norma10 min
Una piscina de sal es una piscina de cloro: la celda lo fabrica en el sitio en vez de que usted lo compre en tarro. Y la prueba no es química, es normativa. Lo que sí gana, lo que sí cuesta y lo que hay que medir igual en las dos.
Piscinas y jacuzzis9 min
Las tres se pueden construir bien y las tres se pueden construir mal. Lo que de verdad decide en Colombia son dos cosas que ningún folleto menciona: el ancho de la vía por la que tiene que llegar el vaso, y el agua que hay debajo del terreno.
Piscinas y jacuzzis8 min
No hay una cifra, y quien se la dé sin decirle qué incluye y de qué mes es, se la está inventando. Lo que sí existe: qué mide de verdad el índice del DANE, qué entra y qué no entra en un costo de obra, y por qué el mismo metro cuadrado no vale igual en Bogotá, Medellín, Barranquilla y Cali.
Costos16 min
Ochenta páginas y una sola decisión: presentarse o no. Cómo está armado un pliego tipo, en qué orden conviene leerlo y dónde están las condiciones que descalifican sin que se note.
Obra pública12 min
Las áreas por estudiante no se movieron. Lo que cambió es de dónde se sacan: la tabla que daba el tamaño del lote salió del cuerpo normativo, y el patio pasó a ser área de programa.
Obra pública22 min
Entre la cotización más barata y la más cara hay un factor de ocho, y las dos se llaman igual. Una responde qué permite la norma en su predio; la otra, si el negocio da. Qué entregable esperar de cada una y por qué no existe una tarifa de referencia.
Costos10 min
La pregunta cara no es cuánto vale el metro cuadrado nuevo: es por dónde baja su carga. El reglamento tiene un capítulo para esto, distingue crecer hacia el lado de crecer hacia arriba, y solo una de las dos obliga a analizar la casa entera otra vez.
Costos14 min
El ancho no es lo único que importa, y el umbral que repite media internet está mal. Cómo se lee una fisura con los criterios de la guía técnica colombiana: qué la causó, cuándo hay que llamar a alguien y qué no se puede saber mirando.
Patologías15 min
La mayoría de los propietarios descubre este número después de firmar. Aquí está calculado desde los pliegos tarifarios de agua y energía, con lo que sí tiene precio público separado de lo que no lo tiene, y con lo que la norma obliga a hacer todos los días.
Piscinas y jacuzzis10 min
Qué POT rige hoy y cuál es exactamente su situación judicial (que no es la que cuenta la prensa), cuántas curadurías hay, cuándo empiezan a correr los plazos de verdad, y los cuatro trámites que le van a pedir al tiempo y no son la licencia.
Trámites y norma18 min
Nadie publica precios oficiales de piscina en Colombia, y quien le dé una cifra sin haber visto su lote se la está inventando. Lo que sí se puede calcular, y aquí se calcula desde los pliegos tarifarios: cuánto cuesta llenarla y cuánto cuesta el mes.
Piscinas y jacuzzis10 min
Compartir la máquina entre los dos suena a ahorro y es la avería más previsible del pilar. Desde 2026 la norma exige recirculación independiente, y hay una razón física detrás que conviene entender.
Piscinas y jacuzzis12 min
La palabra «portátil» hace pensar en un electrodoméstico. Son dos toneladas sobre cuatro metros cuadrados, agua a 40 °C y electricidad, todo a la vez. Desde 2026 la norma colombiana por fin lo nombra.
Piscinas y jacuzzis16 min
Son dos problemas y en este orden: si aguanta, y si no se filtra. La NSR-10 sí habla de piscinas (tiene un capítulo entero) y la tabla de cargas de terrazas que circula en internet está derogada desde 2011.
Piscinas y jacuzzis15 min
Se presupuesta como obra civil y es una máquina. Hasta la Resolución 929 de 2026 ninguna norma colombiana lo regulaba; ahora sí, y exige cosas que casi ningún cuarto construido tiene. Más la decisión de cota que no se puede corregir después.
Piscinas y jacuzzis15 min
No es un acabado del vaso: es otra hidráulica entera, y desde la Resolución 929 de 2026 está en la norma. La bomba no aspira del fondo, el tanque de compensación es obligatorio y tiene tamaño mínimo, con una ambigüedad que conviene conocer.
Piscinas y jacuzzis13 min
No se gana con la mejor propuesta: se gana con la mejor propuesta entre las que quedaron habilitadas. Cómo se estructura un concurso de méritos, qué se evalúa y por qué el precio no decide quién gana.
Obra pública8 min
Una remodelación no se presupuesta por metro cuadrado: se presupuesta por ambiente, y lo que dispara la cifra no es el tamaño sino tocar la estructura, la impermeabilización o la distribución. Dónde está la frontera legal, y por qué casi todo el mundo la ubica mal.
Costos13 min
El municipio creció más rápido que sus instrumentos: un ordenamiento de 2002, sin curaduría urbana, y un fallo judicial que condiciona las licencias a la disponibilidad de agua. Qué significa eso para su lote.
Dónde construir8 min
La misma planta, el mismo presupuesto y el mismo lote dan dos casas distintas según quién duerma en ellas. Y hay una línea, la de los treinta días, a partir de la cual la diferencia deja de ser de programa y pasa a ser de régimen.
Casa y casa campestre14 min
Le dijeron que su edificación necesita reforzamiento. Qué significa eso en términos de norma, quién puede firmarlo, qué modalidad de licencia aplica y por qué el trámite cuesta menos de lo que teme, aunque la obra no.
Trámites y norma9 min
«Toda casa en el campo necesita concesión de aguas» es falso en cuatro casos distintos, y la concesión que sí hace falta dura diez años, no cincuenta. Las cuatro procedencias del agua y lo que exige cada una.
Casa y casa campestre15 min
En la ciudad la pregunta es qué se puede construir. En el campo, antes de esa, hay otra: si quien le vende puede venderle. El título, la falsa tradición, el acceso y los baldíos, con el articulado en la mano.
Casa y casa campestre15 min
La conversación sobre cubiertas se hace en estética y en precio, y la variable que decide está publicada en una tabla oficial que casi nadie mira: el peso. La teja de barro pesa diez veces lo que la lámina, y esa relación cambia la estructura entera.
Casa y casa campestre11 min
La casa cuesta parecido. Lo que no cuesta parecido es todo lo que en la ciudad ya estaba y aquí hay que construir: la vía, la energía, el agua, el tratamiento de las aguas residuales y el terreno mismo. Cinco renglones que no caben en un valor por metro cuadrado.
Casa y casa campestre11 min
Lo que todo el mundo llama «el pozo séptico» son cuatro unidades encadenadas, y la norma las exige todas. Cuánta área pide la última, qué permiso hay detrás, y por qué la distancia mínima al pozo de agua que usted ha oído no está en ninguna parte del reglamento.
Casa y casa campestre14 min
El presupuesto que le pasaron es de obra, no de proyecto. Estas doce partidas casi nunca están, todas se pagan igual, y varias son requisito para que le expidan la licencia. Qué es cada una, por qué se olvida y de qué depende su tamaño.
Costos12 min
Supervisión e interventoría no son lo mismo, y la diferencia decide quién responde. El régimen que las separa, por qué la interventoría se contrata por concurso de méritos y hasta dónde llega su responsabilidad.
Obra pública7 min
Un curador no es una oficina de la alcaldía, y usted escoge cuál. Qué hace, cómo se liquidan las expensas en UVT, qué no le pueden cobrar (empezando por las consultas verbales) y qué documentos hay que llevar.
Trámites y norma12 min
De los cinco puntos por donde falla una cubierta, cuatro son de diseño o de mantenimiento y solo el quinto es el impermeabilizante. Casi todas las cotizaciones proponen cambiar el quinto. Por eso la gotera vuelve.
Patologías16 min
Se elige con documentos y con seis preguntas, no con un portafolio bonito. Cómo verificar la matrícula en dos minutos, qué certificado pedir, y las nueve señales que conviene tomarse en serio.
Dónde construir8 min
Hay un punto en el que reparar deja de ser mantenimiento y pasa a ser diagnóstico. Cuáles son las señales, en qué cuatro casos la norma sismo resistente lo exige, en cuál dice expresamente que no hace falta, y quién puede firmarlo.
Patologías11 min
Casi todo lo que se repite sobre esta ley está mal: ni exige cerramiento de 1,20 m, ni obliga a salvavidas permanente en un conjunto. Lo que sí exige, artículo por artículo, y el vacío técnico que hace que «dispositivo homologado» hoy no signifique casi nada.
Piscinas y jacuzzis23 min
No existe la «licencia de piscina»: ninguna norma nacional la nombra. La respuesta depende de dónde, sobre qué y qué toca. Y hay obligaciones de seguridad que aplican tenga licencia o no.
Piscinas y jacuzzis7 min
El plazo legal es idéntico al urbano: cuarenta y cinco días hábiles. Lo que se duplica es todo lo que hay que tener listo antes de radicar, y ahí es donde se van los meses que nadie contó.
Cinco humedades distintas producen manchas parecidas y se reparan de cinco maneras distintas. Cómo se distinguen en obra, con las pruebas que lo deciden, y por qué la condensación no se arregla impermeabilizando.
Patologías15 min
Colombia no tiene un clima sino cuatro, y el Estado ya los clasificó y les puso porcentajes obligatorios de ahorro. Qué cambia en la casa al pasar de uno a otro, y por qué en la costa manda la humedad y no el calor.
Casa y casa campestre12 min
«Prefabricado» no es un sistema, y dentro de la mampostería hay siete. La comparación honesta entre ellos, y la pregunta que nadie contesta: qué pasa cuando quiere tumbar un muro diez años después.
Casa y casa campestre10 min
Pagó por un diagnóstico y le entregaron una cotización con fotos. Qué secciones tiene un informe que sirve, cuál es la única definición legal colombiana de un informe técnico bien hecho, y siete señales de uno que no va a servirle para nada.
Patologías8 min
Amplió, levantó un piso o cerró una terraza sin permiso, y ahora quiere vender, hipotecar o simplemente dormir tranquilo. Qué riesgo real corre, qué es un acto de reconocimiento y por dónde se empieza.
Trámites y norma4 min
Ordenados por lo que cuestan, no por lo frecuentes que son. El primero puede dejar un predio sin escriturar para siempre; el último solo cuesta dinero. Los diez se evitan antes de que empiece la obra.
El lote en ladera se compra barato y se construye caro, y lo que encarece no es la arquitectura: es el suelo. Estudio geotécnico, corte y lleno, contención, drenaje y las tres partidas que nunca están en el presupuesto.
Casa y casa campestre11 min
Quiere tumbar un muro, cerrar el balcón o cambiar la ventana. Qué es suyo y qué es de la copropiedad (incluso dentro de su apartamento), qué mayoría hace falta, y por qué el permiso de la asamblea no reemplaza la licencia.
Trámites y norma5 min
Casi nunca es porque alguien mintió. Son ocho causas concretas, todas previsibles, y siete de ellas se controlan antes de poner el primer bulto. Cuáles son y qué se hace con cada una.
Costos5 min
Nueve etapas entre comprar un lote y tener la licencia en la mano. Cuáles tienen plazo de ley y cuáles dependen de usted, qué se puede hacer en paralelo, y los tres puntos donde casi todos los proyectos se atrasan.
Proceso4 min
El suelo rural no es suelo urbano con más espacio: se rige por reglas más duras y por tres autoridades distintas. Qué se puede construir, quién lo decide y cuál es el límite que anula la escritura.
Índice de ocupación, índice de construcción, aislamientos y cesiones, explicados sin jerga. Y la regla que casi nadie enuncia: la ley nacional da el vocabulario, pero los números los pone el POT de su municipio.
Trámites y norma12 min
No son preguntas de desconfianza: son las diez cuya respuesta cambia lo que usted va a pagar, lo que va a recibir y a quién le puede reclamar si algo sale mal. Con lo que debería contestar cada una.
Proceso5 min
La mayoría de los encargos de diseño en Colombia se pactan por WhatsApp y una transferencia. Las seis cláusulas donde se pierden las discusiones, incluida una regla de derecho de autor, propia de la arquitectura, que sorprende a las dos partes.
Proceso7 min
Le entregaron unos planos y no sabe por dónde empezar. Qué significa la escala, dónde están las medidas que importan, qué es esa línea gruesa que cruza la planta, y las seis cosas que conviene revisar antes de aprobar nada.
Proceso5 min
«Mándeme unos planos para pedir la licencia» es la petición que se salta la etapa donde se decide todo. Qué es cada etapa del diseño, qué se entrega en cada una, y por qué cambiar de opinión cuesta cien veces más en obra que en un dibujo.
Proceso5 min
No es desconfianza ni burocracia: es que nadie encuentra sus propios errores con el mismo entusiasmo con que encuentra los ajenos. Qué hace un interventor, cuándo es obligatorio por ley y cuándo vale la pena en una casa.
Proceso6 min
No son tres versiones del mismo servicio ni tres rangos de precio. Son tres oficios distintos, y la ley reserva ciertas firmas a ciertos profesionales. Qué hace cada uno, qué puede firmar, y quién responde si algo sale mal.
Proceso7 min
Las cifras redondas que circulan («ocho meses», «un año») no salen de ninguna parte. Lo que sí existe: la secuencia real, qué depende de qué, y el único plazo de obra que la norma colombiana puso por escrito.
Un lote se compra con documentos, no con una visita. Los doce puntos que hay que verificar antes de firmar la promesa, dónde se consulta cada uno, y cuáles de ellos pueden dejar un terreno sin construir para siempre.
Dónde construir10 min
Por qué Plano Base existe: crear empresa desde la arquitectura, en pospandemia, con una misión concreta: agregar valor en cada proyecto, sea cual sea su escala.
Casos3 min