Cuánto cuesta ampliar un segundo piso, y si la casa lo aguanta

La conversación empieza siempre igual: «quiero levantar un segundo piso, ¿cuánto me cuesta el metro?». Y esa pregunta, aunque parece la primera, es la segunda.

La primera es si la casa lo aguanta, y no es retórica: el reglamento sismo resistente tiene un capítulo entero dedicado a intervenir lo que ya está construido, y ese capítulo decide si la obra vale veinte o vale sesenta. Cualquier precio por metro cuadrado que le den antes de esa respuesta está cotizando una obra que nadie ha definido.

El capítulo que gobierna esto se llama A.10

La NSR-10 no trata una edificación existente como una obra nueva, y no lo deja al criterio de nadie. Su Título A tiene un capítulo específico, y su primer párrafo dice para qué sirve:

Y por si quedara duda de que su caso está adentro, el A.10.1.3.4 lo nombra con todas las letras: los criterios del capítulo «deben ser empleados para el diseño y construcción de ampliaciones adosadas o ampliaciones en altura». No es una zona gris. Es un procedimiento escrito.

Crecer hacia el lado y crecer hacia arriba no son la misma obra

Esta es la distinción que casi nadie le explica al propietario, y es la que más dinero mueve. El reglamento parte las ampliaciones en dos y les da requisitos distintos.

Adosada: hay una salida

Ampliación adosada es aquella «en que se amplía el área sin modificar su altura». Y ahí el reglamento abre una puerta que en la ampliación en altura no existe:

En altura: no hay salida

Ampliación en altura es aquella «en que se modifica la altura de la edificación con o sin aumento en planta». Y aquí la junta no sirve, porque la carga nueva tiene que bajar por la estructura vieja:

De ahí salen cuatro obligaciones que el propietario nunca presupuesta:

• —Analizar de nuevo la edificación completa, vieja y nueva juntas, y demostrar que resiste lo que hoy exige el reglamento, en cargas verticales y en fuerzas horizontales.
• —Reforzar la parte antigua si no da. Si al calcular el conjunto los índices se pasan de la unidad, «deben proveerse elementos adicionales». No es opcional y no depende del gusto del diseñador.
• —Demostrar los empalmes. Los encuentros entre elementos nuevos y antiguos tienen que probar, por análisis o por ensayo, que transfieren las fuerzas.
• —Meter la cimentación en la cuenta. El A.10.8.6 obliga a investigarla bajo supervisión de un ingeniero geotecnista, en capacidad portante, en asentamientos y —esto es lo que se olvida— en vuelco.

La regla del 10 %, que casi nadie conoce

Hay una tercera categoría, la de las modificaciones que no son ampliación, y trae el único umbral numérico del capítulo. Vale la pena saberlo antes de tumbar un muro:

Traducido: una reforma interior pequeña no obliga a revisar la casa entera. Pasarse de ese diez por ciento, sí. Y quien determina si se pasó no es el maestro de obra.

Qué hay que averiguar de la casa que ya existe

El A.10.2 lista las investigaciones previas, y conviene leerlas porque explican por qué la evaluación cuesta lo que cuesta: casi todo hay que descubrirlo, no consultarlo.

• —Si existen planos de la estructura y de la cimentación originales, constatar en el sitio que coinciden con lo construido, con exploraciones en lugares representativos y constancia de su alcance.
• —Calificar la calidad del diseño y de la construcción original, en términos de la mejor tecnología de la época en que se levantó.
• —Calificar el estado de conservación de la estructura.
• —Buscar evidencia de fallas locales: deflexiones excesivas, corrosión de armaduras y otros indicios de comportamiento.
• —Investigar si hubo asentamientos de la cimentación y qué efecto tuvieron.
• —Investigar eventos extraordinarios del pasado —explosión, incendio, sismo, remodelaciones previas, acabados que aumentaron las cargas— que hayan podido afectar la integridad.

Y el resultado de todo eso son dos números, que son los que de verdad contestan la pregunta del título. El inverso del índice de sobreesfuerzo general «expresa la vulnerabilidad de la edificación como una fracción de la resistencia que tendría una edificación nueva» construida con el reglamento de hoy. El de flexibilidad hace lo mismo con la rigidez. Menores que uno, la casa aguanta; mayores, no.

El decreto de 2023 que se cita mal

En agosto de 2023 el Gobierno modificó parcialmente la NSR-10 con el Decreto 1401 de 2023, y en septiembre corrigió un yerro suyo con el Decreto 1580 de 2023. Lo que entró fue un documento nuevo, la AIS 410-23, sobre evaluación y reducción de la vulnerabilidad sísmica en viviendas de mampostería. Es relevante para este tema porque casi toda la casa colombiana que quiere un segundo piso es exactamente eso: mampostería.

El documento está pensado «para ser usado en viviendas de origen informal […] y de altura no mayor a tres niveles en su totalidad», y trae una tabla de límites que sirve de baño de realidad:

Y la NSR-10 sigue siendo la NSR-10

Conviene decirlo porque se repite lo contrario. El reglamento vigente es el adoptado por el Decreto 926 de 2010 y modificado por los Decretos 2525 de 2010, 092 de 2011, 340 de 2012, 945 de 2017, 2113 de 2019, 1711 de 2021 y 1401 de 2023, con la corrección del 1580 de 2023. La actualización gremial que circula como «la norma nueva» sigue sin decreto que la adopte, y hasta que lo tenga no se le puede pedir a una curaduría que la aplique.

La licencia: cuál es, y el requisito que frena todo

Ampliar exige licencia de construcción, y en una modalidad con nombre propio. La definición importa porque contiene un límite que mucha gente descubre tarde:

Es decir: la NSR-10 dice si la casa aguanta y el POT dice si el predio da. Son dos permisos distintos disfrazados de uno, y pueden contestarse al revés — una casa que estructuralmente aguanta el piso, en un predio que ya agotó su índice de construcción. Qué mira el POT está en qué puedo construir en mi lote.

• —Vigencia: 24 meses, prorrogables una sola vez por 12 más. Los 36 meses que se citan por todas partes son de obra nueva; la ampliación no está en ese grupo.
• —Planos estructurales firmados y rotulados. En proyectos de baja y media complejidad basta la copia de los planos estructurales; en media alta y alta complejidad hay que aportar memoria de cálculo, diseño de elementos no estructurales y estudio geotécnico.
• —En propiedad horizontal, acta del órgano competente que autorice las obras, y un aviso de 30 × 50 cm en la cartelera del edificio. Cómo se decide eso adentro está en reformar en propiedad horizontal.

Lo que cuesta el trámite, con la cuenta hecha

Esta parte sí tiene número, porque el decreto publica la ecuación y los factores. Las expensas de curaduría se liquidan como un cargo fijo más un cargo variable, ambos en UVT, afectados por el estrato, por el municipio y por el área. Para una ampliación de hasta 100 m², el factor de área es un valor publicado —0,45— y la cuenta se cierra sola.

Lo que cuesta la obra: por qué aquí tampoco hay cifra

No voy a dar un valor por metro cuadrado de ampliación, y el motivo es el mismo de siempre: no existe fuente colombiana publicada con metodología, y aquí el problema es peor que en obra nueva, porque el renglón que más pesa —cuánto hay que reforzar abajo— es desconocido hasta que alguien evalúa. Por qué las tablas que circulan no sirven está en cuánto cuesta construir por m².

Lo que sí se puede decir sobre la forma del costo:

• —El piso nuevo es la parte previsible. Es obra nueva sobre un área conocida, y es la única que un constructor puede cotizar de entrada con cierta seriedad.
• —El refuerzo de lo existente es la parte que varía diez veces, y no se puede cotizar antes de la evaluación. Cotizarlo antes es cotizar un problema que nadie ha definido.
• —La cimentación puede ser la sorpresa mayor. Recalzar cimientos es obra bajo la casa, con la casa encima: es cara por definición y depende del suelo.
• —Hay que sumar vivir en obra o no vivir en ella. Una ampliación en altura desmonta la cubierta existente; el traslado temporal es una partida real y nunca aparece en la cotización.
• —Y la preinversión no es opcional. Levantamiento, evaluación de vulnerabilidad, geotecnia si el diagnóstico la pide, diseño del refuerzo y trámite. Todo eso existe antes del primer bulto de cemento.

Si lo que quiere es acotar el orden de magnitud antes de contratar, la ruta barata es la de siempre: una evaluación primero, y con el diagnóstico en la mano, cotizaciones que por fin comparan lo mismo. Es el mismo mecanismo que hace que los presupuestos se desborden cuando se salta ese paso, contado en por qué la obra se sale del presupuesto.

El orden que funciona

1. 1Verifique primero el potencial de construcción del predio. Si el POT no da, la conversación estructural sobra. Es una consulta de norma urbanística, y es rápida.
2. 2Reúna lo que exista de la casa: licencia original, planos arquitectónicos y estructurales, escritura. Si no hay licencia, el reconocimiento va antes que todo lo demás.
3. 3Levantamiento de lo construido, con medidas reales y no las de la escritura.
4. 4Evaluación de vulnerabilidad, firmada por ingeniero estructural. Aquí aparecen los dos índices y aquí se sabe cuánto hay que reforzar.
5. 5Estudio geotécnico, que en ampliación en altura es la regla y no la excepción, porque la cimentación entra obligatoriamente en el análisis.
6. 6Diseño integrado, arquitectónico y estructural a la vez. Un segundo piso dibujado sin el estructural encima se rediseña completo.
7. 7Licencia en modalidad de ampliación, y obra con supervisión de quien diseñó.

La pregunta del título tiene, entonces, una respuesta honesta en dos partes. El trámite cuesta lo que dice la tabla de arriba y se puede saber hoy. La obra cuesta lo que diga la evaluación, y quien le dé esa cifra antes de evaluar no le está cotizando su casa: le está cotizando un promedio.