Reforzamiento estructural: qué exige la norma y qué cuesta el trámite

Le entregaron un informe que dice que la edificación necesita reforzamiento estructural. Es una frase que asusta y que casi nadie sabe traducir a decisiones.

Esto es lo que significa en términos de norma, qué firmas hacen falta y qué se puede esperar del trámite.

Qué norma manda

El reglamento vigente es la NSR-10, adoptada por el Decreto 926 de 2010 bajo la Ley 400 de 1997. No se ha quedado quieta: la han modificado, en este orden, los Decretos 2525 de 2010, 092 de 2011, 340 de 2012, 945 de 2017, 2113 de 2019, 1711 de 2021, 1401 de 2023 y 1580 de 2023. Nueve decretos en total, y lo que rige es el texto que resulta de todos ellos, no el PDF de 2010 que aparece primero en una búsqueda.

Y sobre edificaciones existentes, la ley es explícita en lo que ordena que el reglamento contenga:

Es decir: evaluar y reforzar lo existente no es un vacío normativo. Tiene procedimiento propio dentro del Título A del reglamento, distinto del que se aplica a una obra nueva, y tiene nombre y número: el capítulo A.10, «Evaluación e Intervención de Edificaciones construidas antes de la vigencia de la presente versión del Reglamento». Vale la pena pedirlo así, por su número: quien le entregue un informe de vulnerabilidad debería estar trabajando sobre ese capítulo, y decirlo en la primera página.

Cuándo es obligatorio evaluar

No es una decisión libre del propietario en todos los casos. El propio A.10.1.3 fija el alcance del capítulo, y de ahí salen los casos en que la evaluación se vuelve exigible:

• —Cambia el uso de la edificación (A.10.1.3.2). Una casa que pasa a ser colegio, oficina o bodega recibe cargas distintas de aquellas para las que se diseñó. Y el reglamento cuenta como cambio de uso tanto el urbanístico (de residencial a comercial) como el paso de uno de los grupos de uso a otro superior.
• —Se amplía o se modifica la estructura (A.10.1.3.4). El capítulo nombra literalmente las «ampliaciones adosadas» y las «ampliaciones en altura»: levantar un piso no es una interpretación, está escrito.
• —Hubo daño por sismo u otro evento (A.10.1.3.6), cuando el daño es de moderado a severo (en la estructura, en los elementos no estructurales o en ambos) y la edificación no está declarada de demolición obligatoria.
• —Lo exige la autoridad competente. Si la oficina municipal de gestión del riesgo emite un concepto técnico de daños graves en la estructura portante, o media una orden judicial o administrativa, tramitar el reforzamiento deja de ser optativo. En propiedad horizontal, el titular de esa licencia es la asamblea de copropietarios.

Hasta dónde hay que reforzar

Esta es la parte que casi nadie explica y la que de verdad mueve el presupuesto. El reglamento no exige lo mismo a todas las edificaciones existentes: el objetivo del refuerzo depende del uso y de la época en que se construyó. Y si el refuerzo cambia el sistema estructural, la herramienta de sistemas descartados por zona sísmica dice cuáles quedan fuera en su zona.

Quién firma qué

Aquí no hay margen. La ley reserva las firmas, y quien firma responde:

Y en edificaciones que tengan o superen los 2.000 m², la revisión de los diseños estructurales debe hacerla un profesional distinto del diseñador e independiente laboralmente de él, a costa de quien pide la licencia. Ojo con el umbral: si la edificación no llega a esa cifra pero la ampliación que va a tramitar la lleva hasta ahí sumada a lo existente, la revisión independiente también se exige.

Y hay una firma más que no suele aparecer en los presupuestos y que el reglamento exige en todos los casos, sin umbral de área: la construcción de la intervención estructural debe someterse a supervisión técnica independiente (A.10.1.6). No es opcional y no la hace el diseñador.

La licencia: cuál es y cuánto dura

El reforzamiento estructural es una modalidad propia de licencia de construcción, no una obra menor que se pueda hacer sin permiso. Y tiene tres particularidades que conviene conocer antes de presupuestar.

• —Dura 24 meses, prorrogables una vez por 12. Los 36 meses que se citan por todas partes son de obra nueva, urbanización y parcelación. Esta modalidad no está ahí.
• —Las expensas se liquidan sobre una base reducida. Donde hay curaduría, el reforzamiento estructural liquida sobre el 30 % del área a intervenir, no sobre el total. Es un alivio real en el trámite.
• —Se puede reforzar una edificación que nunca tuvo licencia. La modalidad se otorga sin perjuicio del posterior reconocimiento, siempre que la obra se haya terminado al menos cinco años antes de pedir el reforzamiento. Tramitada sola, no aprueba usos ni autoriza obras distintas del refuerzo.

El orden correcto, y el que arruina el presupuesto

El error más caro es contratar la obra antes de tener el diagnóstico. La secuencia que funciona:

1. 1Levantamiento de lo que existe. Medidas reales, no las de la escritura.
2. 2Evaluación de vulnerabilidad, firmada por ingeniero estructural. Aquí se sabe si hay que reforzar, cuánto y dónde.
3. 3Estudio geotécnico, si el diagnóstico lo pide. A veces el problema no está arriba.
4. 4Diseño del reforzamiento, que es un proyecto en sí mismo.
5. 5Licencia en la modalidad de reforzamiento estructural.
6. 6Obra, con seguimiento de quien diseñó y con la supervisión técnica independiente que el reglamento exige siempre.

Saltarse el paso 2 es la razón por la que aparecen presupuestos de reforzamiento que varían diez veces entre sí: están cotizando soluciones distintas para un problema que nadie ha definido.

Qué esperar del costo

No voy a dar cifras, y por una razón: no existe fuente colombiana publicada con metodología para el costo de un reforzamiento. Depende del sistema estructural, del daño, de la accesibilidad y de si la edificación se puede desocupar.

Lo que sí se puede decir sobre la estructura del costo:

• —El trámite es la parte barata, y con la base reducida del 30 % lo es más de lo que la gente teme.
• —La evaluación y el diseño son proporcionalmente caros respecto de una obra nueva, porque hay que descubrir lo que ya existe.
• —La obra es donde está el dinero, y su costo lo determina el diagnóstico, no al revés.
• —Hay un renglón que sorprende: en una intervención estructural, cumplir los Títulos J y K (protección contra el fuego y requisitos complementarios) queda a voluntad del propietario, salvo cuando hay cambio de uso o ampliación, donde es obligatorio (A.10.1.3.7). Es decir, en los dos casos más frecuentes.
• —Y en propiedad horizontal hay que sumar el tiempo: el fondo de imprevistos va primero, y la cuota extraordinaria solo se aprueba si el fondo resulta insuficiente.

Cualquier cifra que le den antes de la evaluación es un estimado sobre un problema desconocido. Puede servir para saber si vale la pena seguir; no para contratar.