Si va a remodelar, esto le dice si necesita licencia
Marque lo que va a hacer y sale el régimen, con el artículo que lo sostiene. La frontera no está donde casi todo el mundo la pone: cambiar redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas o de gas es reparación locativa y no pide licencia. Tumbar un muro que no sostiene nada, sí.
Si su obra necesita licencia
Marque lo que va a hacer
La respuesta depende de qué se toca, no de cuánto se gasta ni de cuántos metros mide.
De dónde sale
Qué es reparación locativa
Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.1.10: son las obras que mantienen el inmueble en debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior ni sus características funcionales, formales o volumétricas. Y el mismo artículo enumera qué entra, incluida la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.
Dónde deja de serlo
En la estructura portante, la distribución interior y la volumetría. Casi todo el contenido del país pone la frontera en «si toca redes», y el artículo dice literalmente lo contrario. Tumbar un muro cambia la distribución interior aunque el muro no sostenga nada.
Qué es un muro que no sostiene
NSR-10, Título E: «Muros divisorios — son muros que no llevan más carga que su peso propio, no cumplen ninguna función estructural». Y A.10.1.3.1: el sistema estructural no sufre modificación cuando hay reparaciones y cambios menores que no afecten el sistema de resistencia sísmica ni la integridad estructural.
Las modalidades
Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.1.7. La modificación varía el diseño sin incrementar el área construida; la ampliación la incrementa; la adecuación cambia el uso. Son tres trámites distintos y la diferencia no es de matiz.
Lo que esta herramienta no afirma
Una herramienta que contesta lo que su fuente no dice es peor que no tenerla. Esto es lo que aquí se deja sin responder, y por qué.
- No sustituye la consulta al curador ni a la oficina de planeación. Dice en qué régimen cae lo que usted describió, con el artículo que lo sostiene, para que la conversación empiece en el sitio correcto.
- No sabe qué es portante en su inmueble. Esa es una pregunta de obra, y en un edificio sin planos se responde con un levantamiento, no con un formulario. Es además el error más caro de la lista: se descubre tumbando.
- No dice cuánto cuesta el trámite ni cuánto tarda. Las expensas se calculan en la otra herramienta de esta sección; los tiempos dependen del despacho.
- No cubre todas las obras. Quedan por fuera, entre otras, construir una piscina, levantar un cerramiento, demoler y cambiar ventanas o fachada: no se cotejaron con el Decreto 1077, así que aquí no se dice en qué régimen caen.
- No cubre las normas del POT de su municipio, que pueden exigir más. Que una obra no necesite licencia de construcción no significa que no tenga ninguna regla urbanística encima.
- La equivalencia entre «modificación» y «transformación» para efectos de IVA es lectura nuestra, no cita textual. El concepto de la DIAN habla de ampliación y transformación; que una modificación del diseño sea una transformación es una inferencia razonable y conviene saber que lo es.
Ya tengo la casa y la quiero cambiar.
Partimos del estado real de lo construido: qué se puede tumbar, si un piso más es viable (con el concepto estructural de un ingeniero civil) y qué sale más caro de lo que parece. Diseño, planeación de obra y acabados, sin sorpresas a mitad de camino.