Sobre qué se le liquida el IVA a su contrato de obra
En un contrato de construcción el IVA se causa sobre los honorarios del constructor, no sobre el total. En uno de mantenimiento, sobre el total. La diferencia en pesos no es pequeña.
IVA de un contrato de obra
$ 5.700.000
IVA del 19 % · sobre el 15 % del contrato
| Valor total del contrato | $ 200.000.000 |
| Base gravable · Honorarios pactados del constructor | $ 30.000.000 |
| IVA 19 % | $ 5.700.000 |
| Total con IVA | $ 205.700.000 |
Si alguien le liquida este mismo contrato aplicando el IVA sobre el valor total, le está cobrando $ 32.300.000 de más. No es una diferencia de criterio: la base del contrato de construcción es el honorario, y lo dice el artículo 1.3.1.7.9 del Decreto 1625 de 2016.
Cuatro cosas que van con el número
El AIU no es base gravable
Que el presupuesto diga «AIU 25 %» no convierte ese 25 % en base gravable. La base gravable especial del artículo 462-1 del Estatuto Tributario no menciona los contratos de construcción, y la DIAN lo confirmó en el Concepto 003524 de 2025.
El IVA de los materiales no se descuenta
En un contrato de construcción, el IVA de los materiales no es descontable: queda como mayor valor del costo. Es la contrapartida de que la base sea solo el honorario, y es lo que hace que el constructor lo traslade al precio.
La parte gravada debe estar escrita
El contrato debe señalar la parte correspondiente a honorarios o a utilidad, y esa parte no puede ser inferior a la comercial. Un contrato que la deje en blanco, o que la fije en un valor simbólico, es un contrato con un problema.
Y no es la misma frontera de la licencia
La frontera tributaria no coincide con la urbanística. Impermeabilizar una fachada es reparación locativa sin licencia y a la vez mantenimiento con IVA sobre el total. Resolver una de las dos no resuelve la otra.
De dónde sale
La base del contrato de construcción
Decreto 1625 de 2016, art. 1.3.1.7.9, que compila el art. 3 del Decreto 1372 de 1992: en un contrato de construcción de bien inmueble el IVA se causa sobre los honorarios del constructor, o sobre su utilidad si no se pactaron honorarios. El contrato debe señalar esa parte y no puede ser inferior a la comercial.
El mantenimiento va sobre el total
El mantenimiento no es construcción para efectos de IVA. Reparaciones, resanes, pinturas e impermeabilización de fachadas van gravados sobre el valor total del contrato. Concepto Unificado 1 de 2003, descriptor 9.1, y Concepto DIAN 003524 de 2025. La ampliación y la transformación sí son construcción.
El AIU no aplica
La base gravable especial del art. 462-1 del Estatuto Tributario no menciona los contratos de construcción, y la DIAN lo confirmó en el Concepto 003524 de 2025. Que un presupuesto diga «AIU 25 %» no convierte ese 25 % en base gravable.
Lo que esta herramienta no afirma
Una herramienta que contesta lo que su fuente no dice es peor que no tenerla. Esto es lo que aquí se deja sin responder, y por qué.
- Esto no es asesoría tributaria, y la diferencia importa. Es la regla de la norma aplicada a dos cifras que usted escribe. Un contrato real puede tener retenciones, regímenes especiales, contratos mixtos o partidas que no encajan en ninguna de las dos casillas.
- Supone la tarifa general del IVA. No contempla bienes ni servicios excluidos o exentos, ni contratos con el Estado que tengan reglas propias.
- No decide si su contrato es de construcción o de mantenimiento. Eso lo define lo que se pactó y lo que de verdad se ejecuta, no cómo se tituló el documento.
- No calcula retenciones: ni de renta, ni de IVA, ni de ICA. Son otro cálculo y otra fuente.
- El «cuánto le cobran de más» compara contra una liquidación sobre el total. Es la equivocación frecuente, no la única posible.
Necesito la opinión profesional de un experto.
Un arquitecto mira lo que usted ya tiene (un plano, una cotización, el informe de otro) y le dice qué está bien, qué falta y qué preguntaría antes de firmar. La primera conversación no cuesta nada. Si el caso pide más, se entrega un concepto técnico por escrito.