Quién paga esa reparación en su copropiedad
La discusión real no es «bien común o privado»: es «reparación locativa o mejora necesaria». Una misma terraza de uso exclusivo da respuestas distintas según de dónde venga el gasto, y tres de las cuatro no las paga la misma persona.
Quien tiene el uso exclusivo
Las reparaciones locativas por el desgaste del uso legítimo y el paso del tiempo son de quien lo disfruta. El bien sigue siendo común: lo que cambia es quién lo usa, y con eso quién paga qué.
Ley 675 de 2001, art. 23, numeral 3 y parágrafo 1
El bien sigue siendo común. El artículo 22 nombra expresamente terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros como asignables de manera exclusiva al propietario que por su localización pueda disfrutarlos. Lo que cambia con la asignación no es la propiedad: es quién lo usa, y con eso quién paga qué.
Resellar una junta degradada por el sol tras años de uso normal y reconstruir una impermeabilización que nunca tuvo pendiente se ven igual desde el apartamento de abajo, y las paga gente distinta. Lo que zanja esa discusión es un diagnóstico técnico, no la asamblea.
Y si hay que llevarlo a asamblea
La regla general es la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. Estas tres decisiones exigen el 70 %, y suelen aparecer en una reforma:
- Modificar el reglamento de propiedad horizontal.
- Desafectar un bien común no esencial.
- Imponer expensas extraordinarias que superen cuatro veces el valor de las expensas mensuales.
Es el 70 % de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, no el 70 % de los que asistieron. La diferencia es enorme y se cuenta mal todo el tiempo. Y esas decisiones no se pueden tomar en reunión no presencial.
Ningún reglamento puede exigir más del 70 %, salvo para extinguir la propiedad horizontal. Las mayorías superiores que aparezcan en un reglamento se entenderán por no escritas.
Ley 675 de 2001, art. 46
De dónde sale el cálculo
Qué es de quién
Ley 675 de 2001, art. 3: son bienes comunes esenciales, entre otros, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. Y art. 22: terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros pueden asignarse de manera exclusiva al propietario que por su localización pueda disfrutarlos. Siguen siendo bien común; cambia quién los usa.
Y quién paga qué
Ley 675 de 2001, art. 23, numeral 3 y parágrafo 1. El deterioro por culpa de quien tiene el uso exclusivo y las reparaciones locativas por el desgaste del uso legítimo son de esa persona. Las mejoras necesarias que no caben en lo anterior siguen siendo expensas comunes. Y el daño del que deba responder el constructor lo responde el constructor.
El quórum
Ley 675 de 2001, art. 46: la mayoría calificada es del setenta por ciento de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, no de los que asistieron. Es una diferencia enorme y se cuenta mal todo el tiempo. Esas decisiones no se pueden tomar en reunión no presencial.
Y la Ley 675 no ha sido reformada
«Ley 675 reformada 2025» es un titular falso muy difundido. Conviene tenerlo presente antes de creerle a cualquier resumen que circule.
Lo que esta herramienta no afirma
Una herramienta que contesta lo que su fuente no dice es peor que no tenerla. Esto es lo que aquí se deja sin responder, y por qué.
- No decide si su caso es desgaste o mejora necesaria. Esa es la discusión real, y no la zanja una asamblea ni un formulario: la zanja un diagnóstico técnico sobre el origen del daño.
- No sustituye el reglamento de propiedad horizontal de su edificio, que puede repartir gastos con más detalle. Lo que el reglamento no puede es exigir mayorías superiores al 70 %, salvo para extinguir la propiedad horizontal: esas se entienden por no escritas.
- No dice si el constructor todavía responde. Eso depende de plazos, y se calcula en la otra herramienta de esta sección.
- No cubre los bienes comunes no esenciales ni su desafectación, que tienen reglas propias.
- No calcula coeficientes de copropiedad ni el reparto de una expensa. Dice quién asume el gasto, no cuánto le toca a cada uno.
Se está fisurando. Se filtra. Algo va mal.
Inspección técnica para saber qué está pasando y por qué, antes de gastar en reparaciones que no resuelven la causa. Entregamos el diagnóstico por escrito, con las soluciones y su orden de prioridad.