Qué puedo construir en suelo rural
El suelo rural no es suelo urbano con más espacio: se rige por reglas más duras y por tres autoridades distintas. Qué se puede construir, quién lo decide y cuál es el límite que anula la escritura.
Gustavo Mejía Martínez7 min de lectura
Casi todo el mundo llega al suelo rural con una idea del suelo urbano: más espacio, menos vecinos, la misma lógica. Es exactamente al revés. El suelo rural tiene reglas más duras que el urbano, y su incumplimiento se sanciona de una manera que en la ciudad no existe.
El límite que anula la escritura
Antes que cualquier índice, cualquier altura y cualquier uso, está esto:
Los predios rurales no podrán fraccionarse por debajo de la extensión determinada como Unidad Agrícola Familiar para el respectivo municipio o zona. En consecuencia, so pena de nulidad absoluta del acto o contrato, no podrá llevarse a cabo actuación o negocio alguno del cual resulte la división de un inmueble rural cuyas superficies sean inferiores a la señalada.
La unidad agrícola familiar es la extensión mínima que se considera necesaria para que una familia viva de ese predio. Varía por municipio y por zona: no hay una cifra nacional, y quien le dé una la está inventando.
Lo que sí es nacional es la consecuencia. Nulidad absoluta significa que el negocio no existió. No es una multa, no se subsana pagando y no se cura con el paso del tiempo. Es la razón por la que hay parcelas rurales vendidas, pagadas, cercadas y hasta ocupadas que su comprador no puede escriturar ni licenciar.
Tres autoridades, no una
En la ciudad basta con el municipio. En el campo, no. Saber quién decide qué es la mitad del trabajo:
| Quién | Qué decide |
|---|---|
| Autoridad nacional de tierras | La unidad agrícola familiar del municipio o la zona. Es el límite de fraccionamiento |
| Corporación autónoma regional | Densidades máximas en suelo suburbano, umbral de suburbanización, rondas hídricas, concesiones de agua y permisos de vertimiento |
| Municipio, por su POT | La clasificación del suelo rural, las categorías, los usos, los índices y si existe o no la categoría de vivienda campestre |
El suelo rural no es uno solo
La norma nacional divide el suelo rural en dos grandes bloques, y la diferencia entre ellos decide casi todo:
- Categorías de protección. Áreas de conservación ambiental, de producción agrícola y forestal, de amenaza y riesgo, de infraestructura de servicios públicos y de patrimonio. Aquí el suelo no es urbanizable, y no lo vuelve urbanizable ningún trámite.
- Categorías de desarrollo restringido. El suelo rural donde, cumpliendo condiciones, se pueden autorizar actuaciones: suelo suburbano, centros poblados rurales, áreas para vivienda campestre y áreas para equipamientos.
Suelo suburbano: las dos reglas nacionales
El suburbano es la franja rural donde se mezclan usos urbanos y rurales, y es donde se ha construido la mayor parte de la vivienda campestre del país. Tiene dos reglas nacionales que conviene conocer de memoria.
La unidad mínima de actuación: dos hectáreas
En suelo suburbano, la unidad mínima de actuación no puede ser inferior a dos hectáreas, y esa superficie es la que habilita a presentar un proyecto de parcelación.
El índice de ocupación del 30 %
Para comercio, servicios e industria en suelo rural y suburbano, el índice de ocupación no puede superar el 30 % del área del predio. El resto se destina a la conservación o recuperación de la vegetación nativa.
Es un límite nacional, no municipal: un POT puede ser más restrictivo, nunca más permisivo. Y se aplica sobre el área del predio, lo que en el campo suele ser una superficie considerable.
Densidad: el número que decide cuántas casas
En rural no se habla de índice de construcción como en la ciudad: se habla de densidad máxima de vivienda, expresada en viviendas por hectárea. Es el número que decide si un globo de terreno da para dos casas o para veinte.
Y aquí está la particularidad que confunde a mucha gente: esa densidad la fija la corporación autónoma regional, no el municipio, aunque el POT la recoja. Dos municipios vecinos bajo corporaciones distintas pueden tener regímenes muy diferentes.
Vivienda campestre: existe solo si el POT la crea
«Casa campestre» no es una categoría nacional automática. Es una de las áreas de desarrollo restringido que el POT puede delimitar, con sus propias condiciones de área mínima de predio, densidad, aislamientos y porcentaje de suelo que debe quedar libre.
Si su predio no está dentro de un área delimitada como tal, lo que aplica es el régimen general del suelo rural o suburbano donde esté. Y si está en categoría de protección, no aplica ninguno: no se construye.
Las restricciones ambientales que no aparecen en la escritura
- Ronda hídrica. Treinta metros a cada lado de los cauces y cien metros alrededor de los nacimientos. Es suelo de protección: no se construye y no se compensa.
- Áreas protegidas. Si el predio está dentro de una, el régimen de usos lo fija el plan de manejo del área, no el POT.
- Aprovechamiento forestal. Talar árboles en el predio requiere permiso de la corporación, y no siempre se concede.
- Agua y vertimientos. Sin red pública, el agua requiere concesión y las aguas residuales requieren permiso de vertimiento o un sistema de tratamiento aprobado. Son trámites ambientales con sus propios tiempos, no un renglón del presupuesto de obra.
Las licencias que hacen falta
| Qué quiere hacer | Qué licencia |
|---|---|
| Dividir un predio rural en varios | Licencia de subdivisión, y siempre por encima de la unidad agrícola familiar |
| Crear predios con obras de infraestructura para vivienda campestre | Licencia de parcelación |
| Construir la casa | Licencia de construcción, en la modalidad que corresponda |
| Construir sobre lo ya construido | Licencia de construcción en ampliación, adecuación, modificación o reforzamiento |
Las siete preguntas, en orden
- ¿Cuál es la unidad agrícola familiar de esta zona? Si el predio está por debajo y resultó de una división, hay un problema de raíz.
- ¿En qué categoría de suelo rural está? Protección o desarrollo restringido. Es la pregunta que decide si hay proyecto.
- ¿Es suburbano? Si lo es, aplican la unidad mínima de actuación y las densidades de la corporación.
- ¿Existe área de vivienda campestre delimitada, y este predio está dentro?
- ¿Cuál es la densidad máxima, por escrito y de la corporación?
- ¿Hay ronda hídrica, área protegida o zona de riesgo sobre el predio?
- ¿Cómo se resuelven agua y aguas residuales, y qué permisos exige cada solución?
Las siete se responden con documentos y consultas gratuitas, y las siete se pueden hacer antes de comprar. Ninguna se puede responder mirando el lote, que es exactamente lo que casi todo el mundo hace antes de firmar.
Fuentes
- Ley 160 de 1994, sistema nacional de reforma agraria, artículos 38 y 44 · Departamento Administrativo de la Función Pública · 3 de agosto de 1994
- Ley 388 de 1997, de desarrollo territorial: clases de suelo · Departamento Administrativo de la Función Pública · 18 de julio de 1997
- Decreto 1077 de 2015, único reglamentario del sector vivienda, ciudad y territorio: ordenamiento del suelo rural y licencias urbanísticas · Departamento Administrativo de la Función Pública · 26 de mayo de 2015
- Decreto 1076 de 2015, único reglamentario del sector ambiente · Departamento Administrativo de la Función Pública · 26 de mayo de 2015
- Registro Único Nacional de Áreas Protegidas · Parques Nacionales Naturales de Colombia
Tengo un lote y quiero construir.
Revisamos qué permite la norma en su predio, qué se puede construir y cuánto cuesta, antes de dibujar nada. Después desarrollamos el proyecto completo hasta los planos con los que se pide la licencia.