Mi edificio quedó en amarillo: qué significa y qué sigue

Llegó una comisión, miró el edificio entre quince minutos y una hora, pegó un adhesivo amarillo en la fachada y se fue. Desde entonces la conversación en el chat de la copropiedad se mueve entre dos extremos: los que dicen que amarillo es «pasó la revisión» y los que ya están buscando arriendo.

Ninguna de las dos lecturas es la correcta, y la distancia entre ellas cuesta dinero y tranquilidad. Esto es lo que dicen exactamente los documentos oficiales, qué se puede hacer hoy con cada color, quién firma lo que viene después y qué preguntar cuando le entreguen un informe.

Los tres colores, con las palabras de la Alcaldía

Conviene leerlas despacio, porque cada una dice menos de lo que la gente le hace decir.

Fíjese en tres palabras que aparecen en las tres definiciones y que lo cambian todo: «durante la inspección», «aparentes» y «localizados». El adhesivo describe lo que un equipo vio, a simple vista, un día concreto. No es un pronóstico ni un dictamen.

Lo que el amarillo sí dice, y lo que no

El amarillo es el color de la palabra localizado. Significa que el equipo vio un daño o una condición de peligro en un punto identificable —una escalera, un voladizo, un muro, una zona común— y que hay que restringir el ingreso o el uso de esa parte. No de todo el edificio, y no indefinidamente.

Estas cuatro cosas es lo que el amarillo no significa, y cada una se oye a diario:

• —No significa que el edificio esté aprobado. Es exactamente lo contrario: un amarillo abre la obligación de contratar una evaluación técnica especializada. El verde es el que cierra el asunto, y solo por ahora.
• —No significa que haya que desocupar. Habitabilidad restringida es habitabilidad. Lo que se restringe son las áreas señaladas por el equipo, no la vivienda entera, salvo que ellos hayan dicho otra cosa.
• —No significa que el daño sea estructural. El adhesivo no distingue entre un muro divisorio rajado y una columna comprometida. Esa distinción es justamente la que solo aparece en la evaluación siguiente.
• —No es una respuesta sobre el futuro del inmueble. El adhesivo no ordena demoler, no ordena reforzar y no autoriza nada. Describe un estado observado.

Y una precisión sobre el rojo, porque es la que más angustia produce: la propia Alcaldía ha insistido en que el rojo no es una orden de demolición. Un edificio rojo puede terminar demolido, reforzado o reparado. Lo que decide eso es el estudio que viene después, no el adhesivo.

Qué puede hacer hoy con su edificio

Hay dos reglas que valen para los tres colores. La primera: el adhesivo solo se puede cambiar como resultado de un proceso de evaluación nuevo, y solo lo modifica personal autorizado. Quitarlo, taparlo o reemplazarlo por su cuenta no cambia el estado del edificio; solo borra la información que otros necesitan.

La segunda: los estudios y los ajustes corren por cuenta del propietario o de la copropiedad. La Secretaría inspecciona, clasifica y reevalúa; no diseña ni ejecuta la reparación de un inmueble privado.

Quién firma cada cosa, y hasta dónde llega cada firma

Aquí está el malentendido que más caro sale, y conviene decirlo con claridad incluso —sobre todo— desde un estudio de arquitectura. La visita que dejó el adhesivo y el estudio que usted tiene que contratar ahora no son la misma cosa, ni las hace la misma gente, ni cuestan parecido.

La primera fase en Cali fue una inspección principalmente visual, hecha por equipos con acompañamiento de arquitectos e ingenieros. Para las fases especializadas, la Alcaldía convocó específicamente ingenieros civiles con experiencia en estructuras, geotecnia y patología estructural. No es un detalle burocrático: es la diferencia entre mirar y medir.

Dicho en corto, y es la frase que este blog repite sin cansarse: un arquitecto puede mirar su fisura, decirle qué la produjo y si hay que preocuparse; el veredicto de seguridad estructural lo firma un ingeniero estructural o un patólogo. Si alguien le ofrece lo segundo sin serlo, le está vendiendo algo que no puede entregar.

Si lo que tiene es una grieta y quiere entender qué está viendo antes de llamar a nadie, cómo se lee una fisura lo explica con los umbrales oficiales. Y cuándo un edificio necesita un estudio patológico entra en qué incluye ese estudio y qué cuesta.

La regla nacional, y lo que no pudimos leer

Un poco de contexto, porque explica por qué el procedimiento se parece entre ciudades. El Decreto 1171 del 11 de agosto de 2026 declaró la situación de desastre de carácter nacional por el sismo, con una duración inicial de doce meses prorrogables, y puso la coordinación en cabeza de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres.

Diez días después, esa unidad expidió una circular para unificar el método de evaluación en todo el país. Según el resumen que publicó la Alcaldía Mayor de Bogotá, se trata de la Circular n.º 73 del 20 de agosto de 2026, y ordena dos fases: una evaluación rápida por inspección visual, con el semáforo de tres colores, y una evaluación detallada dirigida sobre todo a los inmuebles marcados en amarillo y rojo, más la infraestructura vital —hospitales, colegios, servicios esenciales—, que va a evaluación detallada desde el principio.

Qué sigue después del diagnóstico

La guía que publicó la Alcaldía a comienzos de septiembre ordena el recorrido en un orden que vale la pena respetar, porque saltárselo es la forma más común de gastar dos veces.

1. 1Evaluación de seguridad estructural antes de tocar nada. Nada de reparaciones informales. Si hay póliza, entra el perito de la aseguradora; si no, se contrata un ingeniero estructural o un patólogo de la construcción.
2. 2Estudios complementarios cuando el caso los pida. Estudio de suelos y revisión de las condiciones de riesgo del predio, que en Cali no son iguales en toda la ciudad.
3. 3Radicación del informe ante la Secretaría de Gestión del Riesgo, que lo revisa y reevalúa el caso. Es el único camino para que cambie el color del adhesivo.
4. 4Concepto de Planeación y licencia de construcción ante una curaduría urbana, cuando la intervención lo requiera. Reforzamiento estructural, reconstrucción y demolición son modalidades de licencia, no obras que se puedan empezar por confianza.

Ese último paso es el que más gente se salta, y es el que después impide vender, hipotecar o cobrar un seguro. Qué exige la norma para reforzar explica la modalidad y el trámite; cómo funciona una curaduría explica qué documentos le van a pedir.

Los plazos: lo que hay y lo que no

Esta es la pregunta que más se hace y la que tiene la respuesta menos satisfactoria. No encontramos ningún término oficial que obligue a un propietario con adhesivo amarillo a contratar la evaluación antes de una fecha determinada. No lo fija la Alcaldía en los documentos publicados, y no lo fija el decreto de desastre. Si alguien le dice que tiene treinta días, pídale la norma.

Lo que sí tiene fecha es el calendario de la ciudad, y sirve para calibrar expectativas:

• —La Alcaldía trazó un horizonte de seis meses de planeación y tres años de obra para la reconstrucción, anunciado a finales de agosto de 2026.
• —Las primeras demoliciones de edificios no recuperables se anunciaron para la semana del 9 de septiembre de 2026, empezando por un grupo pequeño de inmuebles ya aprobados.
• —La evaluación de inmuebles sigue en curso y avanza mucho más despacio que la demanda: a finales de agosto había del orden de doce mil predios en cola de revisión técnica.

Y una advertencia práctica que no es un plazo pero funciona como uno: la agenda de los ingenieros estructurales y los patólogos de la región está copada. El que llame primero, entra primero.

Las cifras, y por qué no coinciden con las que leyó ayer

El balance de la Alcaldía se actualiza cada pocos días, y las cifras que circulan casi nunca traen su fecha de corte. Dos cortes, para que vea la velocidad:

Si es propiedad horizontal

Casi todos los adhesivos amarillos de Cali están pegados en edificios de apartamentos, así que la pregunta llega enseguida: quién contrata y quién paga. La Ley 675 de 2001 la resuelve mejor de lo que suele creerse.

Su artículo 3 define como bienes comunes esenciales el terreno, los cimientos, la estructura, las fachadas y las losas que sirven de cubierta a cualquier nivel. Es decir: una columna, una viga, un muro estructural o la fachada siguen siendo bien común aunque estén dentro de su apartamento. El daño ahí es de la copropiedad. El estuco rajado de su sala es suyo.

• —La evaluación técnica del edificio la contrata la copropiedad, no cada propietario por su lado. Cinco informes distintos sobre el mismo edificio no suman: se contradicen.
• —El fondo de imprevistos va primero. La cuota extraordinaria solo procede cuando los recursos del fondo resultan insuficientes.
• —La póliza contra terremoto sobre los bienes comunes es obligatoria, y la indemnización queda afectada en primer término a la reconstrucción. Actívela antes de contratar nada: la aseguradora suele exigir que su perito vea el daño sin intervenir.

El detalle de mayorías, cuotas y qué se decide en asamblea está en reformar en propiedad horizontal.

Nueve preguntas para quien le entregue el informe

Un informe de dos páginas con fotos y una conclusión no sirve para radicar ante la Secretaría, ni para una aseguradora, ni para una curaduría. Estas nueve preguntas separan un documento técnico de un presupuesto disfrazado.

1. 1¿Quién firma, con qué matrícula profesional y en qué especialidad? Pida el número y verifíquelo. Estructuras, geotecnia y patología son especialidades distintas.
2. 2¿Qué alcance tiene esto exactamente? ¿Es una evaluación de daño, un estudio patológico o una evaluación de vulnerabilidad sísmica? Que lo diga el informe, no la carátula.
3. 3¿Qué se pudo ver y qué no? Un informe serio declara lo que quedó oculto tras acabados, lo que no se pudo ensayar y lo que queda pendiente de verificar.
4. 4¿Qué ensayos se hicieron, o por qué ninguno? Esclerometría, extracción de núcleos, detección de refuerzo, apiques. Si no se hizo ninguno, que se explique la razón.
5. 5¿Cuál es la causa, y en qué se sostiene? No basta con describir el daño. Sin causa, la reparación es una apuesta.
6. 6¿Esto es daño del sismo o venía de antes? Es la pregunta que decide la póliza, y la que un informe honesto responde con matices en lugar de con un sí.
7. 7¿Qué hay que hacer, en qué orden y qué pasa si no se hace? Prioridades, no una lista plana.
8. 8¿Qué recomienda respecto de la clasificación actual? El informe debe poder radicarse para que la Secretaría reevalúe el caso. Pregunte si viene en la forma que ella pide.
9. 9¿Quién va a diseñar la solución, y es la misma persona que la va a ejecutar? Si el que diagnostica es el que vende la obra, el diagnóstico tiene un interés adentro.

Qué debe contener un informe técnico serio desarrolla cada uno de estos puntos y trae la estructura completa que debería tener el documento.

En resumen

Amarillo significa habitabilidad restringida por un daño localizado, según lo que un equipo vio a simple vista un día. No es una aprobación, no es una condena y no es un dictamen estructural. Lo que abre es una obligación concreta: contratar la evaluación especializada, radicarla, y sacar la licencia si la intervención lo pide.

Mientras tanto, respete las áreas restringidas, no toque el adhesivo, y si es copropiedad, active la póliza antes de contratar. Lo que no hay es un plazo que lo obligue — lo que hay es una agenda de ingenieros que se está llenando.