Cuándo un edificio necesita un estudio patológico

La humedad de la sala se resanó tres veces y volvió tres veces. La fisura del muro del patio se selló el año pasado y hoy es más larga. El consejo de administración va a votar una cuota extraordinaria para impermeabilizar la cubierta entera, y nadie ha dicho por dónde entra el agua.

En algún punto de esa historia el problema dejó de ser de mantenimiento. Este artículo trata de dónde queda ese punto.

La pregunta que separa las dos cosas

No es cuánto cuesta, ni qué tan grande es el daño. Es una sola: ¿alguien sabe por qué pasó?

El mantenimiento repara un deterioro cuya causa se conoce y es previsible: pintura que se cumplió, un sello que envejeció, una teja que se movió con el viento. Se sabe qué lo produjo, se sabe que va a volver a pasar y se sabe cada cuánto. Eso se programa y se ejecuta.

El diagnóstico aparece cuando la causa no se conoce, cuando la reparación no la corrigió, o cuando lo que se ve puede ser el síntoma de algo que no se ve. Ahí reparar sin estudiar no es ahorrar: es pagar dos veces.

Seis señales de que dejó de ser mantenimiento

1. 1Vuelve. La misma lesión, en el mismo sitio, después de repararla. Una vez puede ser mala ejecución; dos veces es un diagnóstico equivocado.
2. 2Progresa. La fisura es más larga, más ancha o más ramificada que hace seis meses. Un daño estabilizado y uno activo se tratan distinto, y solo se distinguen midiendo con fecha.
3. 3Se extiende. Apareció en un punto y hoy hay lesiones parecidas en otros. Cuando el patrón se repite en varios elementos, la causa suele ser común y estar por debajo de todos ellos.
4. 4Apareció de golpe. Un daño que no estaba y aparece en días, sin obra cerca que lo explique, es un cambio de condiciones. Puede ser agua, puede ser suelo, puede ser carga.
5. 5El agua no se localiza. Se sabe dónde sale, no dónde entra. Es la situación en la que más plata se gasta a ciegas, porque la mancha casi nunca está debajo del punto de entrada.
6. 6Hay acero a la vista, óxido o desprendimientos. El concreto que se abre y deja ver el refuerzo dejó de ser un problema de acabado. La corrosión no se detiene sola y aumenta de volumen, así que el daño se retroalimenta.

Ninguna de las seis es, por sí sola, una emergencia. Todas son razones suficientes para averiguar la causa antes de firmar un contrato de reparación.

Los cuatro casos en que la norma lo exige

Hasta aquí es criterio profesional. A partir de aquí es obligación, y está escrita en un solo lugar: el Capítulo A.10 de la NSR-10, titulado «Evaluación e intervención de edificaciones construidas antes de la vigencia de la presente versión del Reglamento».

Ese capítulo fija los criterios y procedimientos para evaluar la vulnerabilidad sísmica de una edificación existente y para diseñar su intervención. Su alcance nombra expresamente cuatro situaciones:

Y el caso en que la norma dice que no hace falta

Vale la pena decirlo con la misma claridad, porque nadie lo dice: hay obras que no piden estudio y quien se lo venda le está vendiendo algo que no necesita.

Con una excepción, y está en el numeral siguiente: si además hay cambio de uso, la exención se cae. Es la única puerta que la norma se deja abierta a propósito.

Qué es un estudio patológico, y qué no lo es

Aquí hay que decir algo incómodo: «estudio patológico» no es un término normativo colombiano. No lo define la NSR-10, no lo define el Decreto 1077, no lo define ninguna ley. Es un nombre de oficio, y por eso bajo ese rótulo se venden cosas que no se parecen entre sí: desde una visita de cuarenta minutos con fotos hasta un trabajo de seis semanas con ensayos y modelación.

Lo que sí está reglado, y es la vara con la que conviene medir cualquier oferta, es el procedimiento de evaluación del A.10. Sus primeras tres etapas describen exactamente el trabajo de diagnóstico:

1. 1Verificar que el caso esté cubierto por el alcance del capítulo. Es decir: primero se define si esto es o no es un problema del A.10.
2. 2Recopilar y estudiar la información existente sobre el diseño geotécnico, el diseño estructural y el proceso de construcción del edificio original y de sus modificaciones posteriores, y hacer exploraciones en la edificación.
3. 3Calificar el estado del sistema estructural, en dos ejes: la calidad del diseño y la construcción originales, y el estado de mantenimiento y conservación.

Esa segunda etapa es la que separa un informe serio de uno decorativo. La norma enumera qué hay que investigar: si los documentos de diseño concuerdan con lo que hay construido hoy —constatado en sitio, con exploraciones en lugares representativos y constancia de su alcance—, la calidad de la construcción original, el estado de conservación, la evidencia de fallas locales, deflexiones excesivas y corrosión de las armaduras, la ocurrencia de asentamientos de la cimentación, y la ocurrencia pasada de eventos extraordinarios: explosión, incendio, sismo, remodelaciones previas, acabados que hayan aumentado las cargas.

De ahí se deduce, por descarte, lo que un estudio patológico no es:

• —No es una cotización de reparación. La cotización viene después y solo tiene sentido si el diagnóstico ya está.
• —No es una inspección visual sola. La norma pide exploraciones, no solo observación, y pide dejar constancia del alcance de esas exploraciones.
• —No es un ensayo suelto. Un esclerómetro sobre una columna no es un diagnóstico; es un dato dentro de uno.
• —No es una evaluación post-sísmica. La inspección rápida que se hace después de un temblor sirve para decidir si el edificio se puede ocupar. Es otra herramienta, con otro alcance y otro firmante, y no reemplaza al estudio.

Quién lo firma

Esta es la parte donde más se falsea el mercado, y la norma no deja margen. La memoria justificativa de la evaluación y de la intervención, dice el A.10.1.5.1, debe ir firmada por un ingeniero civil debidamente matriculado que cumpla las condiciones de los artículos 26 y 27 de la Ley 400 de 1997.

Conviene decir también lo que sí hace un arquitecto en un trabajo de este tipo, porque es la mitad del encargo y se subestima: levantar lo construido cuando no hay planos —que es casi siempre—, reconstruir la historia de las intervenciones, diagnosticar las lesiones de envolvente, cubierta, humedad y acabados, coordinar al ingeniero estructural y al geotecnista, y escribir el informe de manera que un consejo de administración pueda decidir con él.

Un detalle más, para el que ya decidió intervenir: la construcción de la intervención estructural debe someterse en todos los casos a supervisión técnica, sin umbral de área y sin excepciones. Eso es una partida del presupuesto, no un trámite.

Cuándo conviene hacerlo aunque nadie lo obligue

Cuatro momentos en los que el estudio se paga solo, y ninguno de ellos aparece en la norma:

1. 1Antes de comprar. Es el único momento en que el resultado del diagnóstico todavía puede cambiar el precio, o la decisión. Después de firmar, el hallazgo es suyo.
2. 2Antes de reformar. Un presupuesto de remodelación hecho sobre un edificio que no se conoce se corrige al alza en obra, siempre. Y si la reforma resulta tocar la estructura, el estudio pasó de conveniente a obligatorio.
3. 3Antes de que se agote el amparo de diez años. La Ley 1796 de 2016 obliga al constructor o al enajenador de vivienda nueva a cubrir los perjuicios patrimoniales que se presenten dentro de los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación. Un daño detectado y documentado dentro de ese plazo tiene a quién reclamarse; el mismo daño detectado después, no.
4. 4Antes de que la asamblea vote una cuota. Un consejo que aprueba una intervención mayor sin diagnóstico está decidiendo con la información del que vende la reparación. El estudio cuesta una fracción de la obra y es lo único que permite comparar ofertas que hoy no son comparables.

Qué preguntar antes de contratarlo

1. 1¿Quién firma, con qué matrícula y qué acredita? Si va a haber conclusión estructural, tiene que haber ingeniero civil con la experiencia del artículo 27.
2. 2¿Qué exploraciones incluye y cuántas? Apiques, calas, destapes, ensayos. Sin eso es una inspección visual con otro nombre.
3. 3¿Qué documentación previa van a buscar? Planos de la licencia, memorias, estudio de suelos original, reglamento de propiedad horizontal. La etapa 2 del A.10 empieza ahí.
4. 4¿El informe va a decir la causa, o solo la solución? Es la pregunta que más incomoda y la que mejor filtra.
5. 5¿Quién ejecuta la reparación? Si es el mismo que diagnostica, el diagnóstico tiene un interés de por medio. No siempre es un problema, pero hay que saberlo antes.

Lo que debe traer el documento que le entreguen —sección por sección, y cómo se reconoce uno que no sirve— es tema aparte y da para su propio artículo.

Todo lo anterior está transcrito del articulado vigente. Lo que no está en la norma —las seis señales, los cuatro momentos— va dicho como lo que es: criterio de oficio.