Comprar lote: la verificación de doce puntos antes de firmar

Casi todos los problemas caros de un proyecto se decidieron el día en que se compró el lote. Después se pueden manejar, pero ya no se pueden evitar.

La visita al terreno no verifica casi nada. Lo que decide si un lote sirve está en documentos, y todos son públicos, casi todos son gratuitos y ninguno tarda más de unos días. Esta es la lista completa.

Los cuatro que pueden acabar con la compra

1. El certificado de tradición y libertad

Es el documento que más revela por menos plata, y hay que leerlo entero, no mirar la última anotación. Ahí aparecen las limitaciones al dominio, los embargos, las hipotecas, las servidumbres inscritas, las afectaciones y la falsa tradición.

Dos anotaciones merecen atención especial. La falsa tradición significa que quien figura como titular transfirió un derecho incompleto: se vende lo que se tiene, que puede no ser el dominio pleno. Y la liquidación de participación en plusvalía, cuando está inscrita en el folio, es una obligación que viaja con el predio y que hay que pagar antes de licenciar.

2. La clase de suelo

Urbano, de expansión o rural. No es una etiqueta administrativa: decide si el lote es construible hoy, dentro de años o nunca.

Comprar en suelo de expansión sin plan parcial adoptado es comprar un lote que hoy no se puede construir ni subdividir. El vendedor no está mintiendo cuando dice que «va a ser urbano»: puede llegar a serlo. Lo que nadie puede decirle es cuándo, y esa es toda la diferencia.

3. La unidad agrícola familiar, si es rural

En el campo hay un límite de fraccionamiento cuyo incumplimiento no se sanciona con multa sino con algo peor:

Nulidad absoluta significa que el negocio no existió. Es la razón por la que hay parcelas rurales vendidas, pagadas y ocupadas que su comprador no puede escriturar ni licenciar. Y no se cura con el tiempo ni con la buena fe.

4. La zona de amenaza o riesgo

Un predio clasificado en amenaza alta o en riesgo no mitigable puede ser sencillamente no licenciable. En amenaza media o alta mitigable, la licencia puede quedar condicionada a estudios de detalle y a obras de mitigación que a veces cuestan más que el lote.

Se consulta en la entidad de gestión del riesgo del municipio, y aparece también en el concepto de norma urbanística. Es la consulta que más gente omite y la que produce las sorpresas más caras.

Los ocho que cambian lo que se puede construir

5. El concepto de norma urbanística

Es la fotografía de lo que la norma permite en ese predio: uso, tratamiento urbanístico, índices, alturas, aislamientos. Es gratuito y es el punto de partida de todo lo demás.

Con una advertencia que conviene entender antes de apoyarse en él:

6. Los índices, y sobre qué área se aplican

El índice de ocupación mide la huella del edificio sobre el suelo; el índice de construcción, los metros cuadrados sumados de todos los pisos. Los dos están definidos en norma nacional, pero los números los pone el POT de cada municipio, por sector y por tratamiento.

Y hay una pregunta que ahorra más plata que ninguna otra: ¿sobre qué área se aplica el índice? La definición nacional habla del área total del predio, pero varios planes de ordenamiento lo aplican sobre el área neta urbanizable o sobre el área útil, que son más pequeñas que el lote que usted está comprando.

7. La afectación vial

Es la reserva de una franja del predio para una obra pública futura. Mientras dura, esa franja no se puede construir. La afectación debe estar inscrita para ser oponible, así que se busca en el certificado de tradición y se confirma en el concepto de norma.

8. La ronda hídrica

Franja de treinta metros a cada lado de los cauces y cien metros alrededor de los nacimientos. Es suelo de protección: no se construye y no se compensa. En un lote alargado atravesado por una quebrada, puede llevarse la mitad del área útil sin que nada en la escritura lo anuncie.

Se consulta ante la corporación autónoma regional competente, que es quien delimita la ronda.

9. Las servidumbres

De paso, de acueducto, de energía. Las inscritas están en el certificado de tradición. Las de hecho, no. Un camino que los vecinos llevan veinte años usando puede no aparecer en ningún papel y ser perfectamente exigible.

10. Bien de interés cultural y área protegida

Si el inmueble o su entorno están declarados bien de interés cultural, la intervención exige anteproyecto aprobado por la autoridad cultural antes de la licencia. Es un trámite adicional completo, con sus propios tiempos.

Y si el predio está dentro de un área protegida, el régimen de usos lo fija el plan de manejo del área, no el POT. Se verifica en el registro único nacional de áreas protegidas y en las listas del Ministerio de Cultura y del instituto de patrimonio local.

11. La cabida y los linderos

El área de la escritura, la del catastro y la que arroja un levantamiento topográfico rara vez coinciden. La diferencia puede ser de metros o de una franja entera, y en lotes rurales suele ser mayor.

12. La disponibilidad de servicios públicos

Que haya una red pasando por el frente no significa que haya disponibilidad. Lo que vale es el certificado de disponibilidad de servicios que emite el prestador, y en algunos municipios ese documento es hoy el verdadero cuello de botella del licenciamiento.

En suelo rural la pregunta cambia de forma: no es si hay red, sino qué solución propia se necesita para agua y para aguas residuales, y qué permiso ambiental exige cada una.

La tabla, para llevar

Qué escribir en la promesa de compraventa

Muchas de estas consultas tardan más de lo que dura la ventana de negociación. La salida no es saltárselas: es dejarlas escritas como condición.

1. 1Condición resolutoria atada a resultados concretos: que el concepto de norma confirme el uso previsto, que no exista afectación inscrita, que el predio no esté en riesgo no mitigable.
2. 2Plazo suficiente para las consultas que dependen de un tercero. La corporación autónoma y la entidad de riesgo no responden en tres días.
3. 3Área y linderos según levantamiento, no según escritura, con la regla de qué pasa si difieren.
4. 4Devolución íntegra de lo entregado si la condición no se cumple. Sin esa cláusula, la verificación no protege: solo informa.

Lo que no se puede verificar desde una pantalla

• —El acceso real. Una vía que existe en el mapa puede ser una servidumbre discutida, o no ser transitable en invierno.
• —La topografía. Una pendiente fuerte no aparece en el certificado de tradición y cambia por completo el costo de cimentación, cortes y muros de contención.
• —El suelo. El estudio geotécnico condiciona la cimentación, la cimentación condiciona la estructura y la estructura condiciona el proyecto. Encárguelo apenas tenga el lote, incluso antes de dibujar.
• —Los vecinos y lo que están construyendo. Es información gratuita y suele contar más de lo que dice el POT.

Sobre el estudio de suelos circula que por debajo de cierta área no hace falta. Conviene desconfiar de esa afirmación. Lo que sí se sostiene es que la ley exige un ingeniero geotecnista responsable del estudio, incluso en las viviendas de uno y dos pisos que quedan exceptuadas de la supervisión técnica independiente. La excepción es de supervisión, no de estudio.

En resumen

Un lote se compra con tres documentos en la mano —certificado de tradición, concepto de norma urbanística y levantamiento topográfico— y con dos consultas hechas: riesgo y ronda hídrica. Todo lo demás se deriva de ahí.

Cuesta unos días y casi nada de dinero. Comparado con lo que cuesta descubrirlo después, es la mejor inversión de todo el proyecto.