Comprar un lote rural: qué verificar antes de firmar

Un lote rural no es un lote urbano con más metros. Lo que cambia no es el tamaño: es la naturaleza del riesgo. En la ciudad casi todos los problemas de una compra son sobre qué se puede construir. En el campo hay una pregunta anterior, y es la que arruina compras: si quien le vende puede venderle.

Lo que se puede construir en suelo rural ya está escrito, y no lo repito: está en qué puedo construir en suelo rural y en licencia de construcción en suelo rural. La lista general de verificación de cualquier lote está en comprar lote: la verificación de doce puntos.

Primero el título. Todo lo demás viene después

El registro inmobiliario colombiano se organiza sobre un folio por predio, y ese folio es el que hay que leer. El estatuto de registro lo dice como principio:

Toda la historia jurídica. Por eso el documento sirve: no muestra quién es el dueño hoy, muestra cómo llegó a serlo. Y esa cadena es la que se compra.

Ahora, el matiz que casi nadie hace y que conviene tener claro antes de confiarse:

Cuántos años hacia atrás hay que estudiar

Se oye «hay que mirar veinte años» y también «con diez basta», casi siempre sin explicar de dónde sale el número. Sale de una norma concreta, y del lugar menos evidente: la ley agraria.

El plazo de la prescripción extraordinaria era de veinte años y hoy es de diez: lo redujo la Ley 791 de 2002, cuyo artículo 6 dejó el artículo 2532 del Código Civil en «diez (10) años contra toda persona». La prescripción ordinaria, en la misma ley, quedó en cinco años para bienes raíces.

La falsa tradición: qué es de verdad

Es la anotación que más gente ha visto en un certificado y menos gente sabe leer. No es un error del registrador ni un defecto de forma. Es una categoría del registro, con su propio código, y la ley la define por ejemplos:

Léalo despacio, porque las dos hipótesis son distintas y las dos son graves. Enajenación de cosa ajena: alguien vendió lo que no era suyo. Transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio: alguien transfirió algo que tenía a medias, o que no se sabe de dónde le vino.

Y por qué importa tanto se entiende con el principio que la falsa tradición rompe:

La consecuencia práctica llega después y llega siempre: un predio con falsa tradición es difícil de hipotecar, difícil de revender y, cuando la entidad que licencia pide título, difícil de sostener.

El acceso: lo que más pleitos produce

Es el punto que menos se verifica y el que más caro sale. Un lote rural sin acceso propio no es un lote barato: es un lote con un litigio adentro. El Código Civil lo resuelve en cuatro artículos, del 905 al 908, y conviene conocerlos los cuatro.

Los otros tres artículos completan el cuadro. Si las partes no se ponen de acuerdo, peritos fijan tanto la indemnización como el modo de ejercer la servidumbre. Y si con el tiempo el paso deja de ser indispensable —porque el predio consiguió otro acceso—, el dueño del predio sirviente puede pedir que lo exoneren, devolviendo lo que le pagaron por el terreno.

Y queda el artículo 908, que es el que de verdad aplica al lote rural recién segregado y casi nadie invoca:

Dicho eso, «tener derecho» y «tener el paso» no son lo mismo. Un derecho que hay que hacer valer ante un juez es un pleito con fecha incierta. Lo que se compra tranquilo es una servidumbre constituida por escritura pública e inscrita en el folio, no un acuerdo de palabra con el vecino ni un camino que lleva veinte años abierto.

La unidad agrícola familiar, y las excepciones que nadie lee

Que un predio rural no se puede fraccionar por debajo de la unidad agrícola familiar, so pena de nulidad absoluta, ya está explicado en qué puedo construir en suelo rural. No lo repito.

Lo que sí falta decir, y es justo lo que le importa a un comprador, es cómo empieza ese artículo 44. Empieza así: «Salvo las excepciones que se señalan en el artículo siguiente…». La prohibición tiene excepciones, están en el artículo 45, y son estas cuatro:

• —Las donaciones que el dueño de un predio mayor haga con destino a habitaciones campesinas y pequeñas explotaciones anexas.
• —Los actos o contratos por los que se constituyen propiedades menores para un fin principal distinto a la explotación agrícola. Es la excepción que más se invoca y la que más se invoca mal.
• —Los que constituyen propiedades que, por sus condiciones especiales, quepa considerar como unidades agrícolas familiares a pesar de su reducida extensión.
• —Las sentencias que declaren prescripción adquisitiva por una posesión iniciada antes del 29 de diciembre de 1961, y las que reconozcan otro derecho nacido antes de esa fecha.

Baldíos: la parte de la historia que no está en el folio

Un baldío es tierra de la Nación. Sale del dominio del Estado cuando el Estado la adjudica, y no antes. Lo que hace difícil el asunto es que un predio que lleva décadas ocupado, cercado y hasta vendido varias veces puede seguir siendo baldío si nunca hubo adjudicación.

Por eso importa el artículo 48 que ya citamos: la propiedad privada rural se acredita con título originario del Estado, o con títulos inscritos anteriores a 1994 que muestren tradiciones por al menos el plazo de la prescripción extraordinaria. Un folio que empieza en el aire, sin antecedente, es una señal de alarma, no una curiosidad.

Y cuando sí hubo adjudicación, el predio queda con un régimen especial que viaja con la tierra:

• —Quince años de restricción. Hasta cumplir quince años desde la primera adjudicación, la parcela solo puede transferirse a campesinos de escasos recursos sin tierra o a minifundistas, y con autorización expresa. Los actos que la violan son absolutamente nulos, y notarios y registradores tienen prohibido otorgar e inscribir la escritura sin que se protocolice esa autorización.
• —No se acumula por encima de la unidad agrícola familiar. Nadie puede adquirir tierra que vino de baldíos si con eso supera los límites fijados para la unidad agrícola familiar del municipio o región. También son nulos los aportes a sociedades con los que se consolide esa acumulación.
• —No se fracciona por debajo de la unidad agrícola familiar, salvo las excepciones de la propia ley.
• —La adjudicación puede caerse después. La acción de nulidad contra la resolución de adjudicación se puede intentar dentro de los dos años siguientes, y además la entidad puede revocarla directamente en cualquier tiempo, sin necesidad del consentimiento del titular.

Una aclaración sobre los nombres, para que no lo confunda al leer la norma: la Ley 160 dice INCORA en todas partes, que era la entidad que existía en 1994. Esa competencia ya no está ahí, sino en la autoridad nacional de tierras. La regla sigue siendo la misma; el destinatario de la solicitud, no.

Lo ambiental, que no aparece en la escritura

Ninguna de estas afectaciones consta en el certificado de tradición. Todas pueden dejar sin construir una parte del predio, o el predio entero, y todas se pueden consultar antes de firmar.

Sobre las reservas de la Ley 2ª de 1959 conviene entender el mecanismo, porque se suele creer que basta con que el POT permita el uso. No basta. La ley creó siete zonas de reserva forestal —Pacífico, Central, Río Magdalena, Sierra Nevada de Santa Marta, Serranía de los Motilones, Cocuy y Amazonía— y previó desde su artículo 3 que hubiera que sustraer los sectores que se destinen a otra actividad. Mientras no haya sustracción, el predio sigue en reserva.

A quién se le pregunta cada cosa

La mitad del trabajo es saber a qué puerta tocar. Preguntarle a la entidad equivocada no da una respuesta equivocada: da semanas perdidas.

Qué exigir antes de firmar la promesa

Cinco cosas concretas. No son garantías del vendedor: son documentos que existen o no existen.

1. 1Certificado sobre la situación jurídica del inmueble reciente, y el estudio de la cadena de al menos diez años hacia atrás. Si aparece falsa tradición, se detiene todo hasta entenderla.
2. 2La escritura de la servidumbre de acceso, inscrita, si el ingreso es por predio ajeno. Un camino usado durante años no es un título.
3. 3La constancia en escritura de la excepción invocada, si el predio está por debajo de la unidad agrícola familiar de la zona.
4. 4La autorización de la autoridad de tierras protocolizada, si el dominio inicial vino de un baldío adjudicado y hubo fraccionamiento.
5. 5El pronunciamiento escrito de la corporación sobre ronda hídrica, área protegida y reserva forestal sobre ese predio, nombrándolo por su matrícula.

El orden, que no es el que usa casi nadie

1. 1El folio. Antes de ir a ver el lote. Es barato y descarta la mitad de los problemas.
2. 2El acceso. Cómo se entra, por dónde, y si eso está escrito e inscrito.
3. 3El origen. Título originario del Estado o cadena completa. Si el folio nace de la nada, pare.
4. 4La unidad agrícola familiar, si hubo o va a haber división.
5. 5Lo ambiental, por escrito y de la corporación.
6. 6Y solo entonces, la norma urbana: qué permite el POT en ese predio.

Casi todo el mundo lo hace al revés: empieza por lo que quiere construir y termina por el título, cuando ya firmó. Los seis pasos se pueden dar en unas semanas, y ninguno de ellos se responde mirando el lote, que sigue siendo lo único que hace la mayoría antes de firmar.