Cuánto cuesta un estudio de viabilidad de un predio

Pida tres cotizaciones para «un estudio de viabilidad» de su lote y puede recibir $150.000, $1.500.000 y $12.000.000. Las tres son reales, las tres están publicadas, y ninguna está mal.

El problema no es que una sea cara. Es que el mercado le está poniendo el mismo nombre a dos productos distintos, y quien pide la cotización casi nunca sabe cuál de los dos está pidiendo.

Entre el informe de lote y la prefactibilidad hay un factor de ocho. Lo que sigue explica de dónde sale, qué entregable esperar de cada uno, y por qué en Colombia no existe una tarifa contra la cual comparar.

Dos productos con el mismo nombre

La diferencia no está en el detalle ni en las páginas del informe. Está en la pregunta que cada uno responde, y son dos preguntas distintas que se le hacen al predio.

Por qué no hay una tarifa de referencia

Toda conversación sobre honorarios de arquitectura en Colombia termina en el Decreto 2090 de 1989, que es la única metodología completa y publicada que existe en el país. Cómo se llegó a ella y por qué ya no obliga está contado aparte, en cuánto cobra un arquitecto.

Lo que aquí interesa es más simple: ¿tarifa el decreto el estudio previo de un predio? Su numeral 0.3 enumera los trabajos que considera, y son nueve.

1. 1Esquema básico, anteproyecto, proyecto y supervisión arquitectónica.
2. 2Urbanizaciones: anteproyecto y proyecto.
3. 3Presupuesto.
4. 4Control de costos.
5. 5Programación y control de la programación.
6. 6Interventoría.
7. 7Construcción.
8. 8Trabajos varios.
9. 9Gerencia de proyectos.

Mire la lista otra vez. Todos empiezan cuando ya hay un proyecto, o una obra, o al menos un encargo de dibujar. Ninguno es «estudiar un lote antes de dibujar nada». Así que cae en el octavo, y el octavo se define por lo que no es:

Y por si quedara duda de que el estudio previo va ahí, el numeral 8.1.4 lo nombra con todas sus letras al enumerar qué entra en ese cajón:

Para ese capítulo el decreto no fija ningún porcentaje ni ninguna cifra. Lo que da es un método de costeo: el arquitecto cobra lo que cubra los costos del trabajo, los costos de su organización y una utilidad. Y tres formas de liquidarlo.

• —Multiplicador, cuando no se sabe de antemano cuánto trabajo hay. Se aplica solo a los sueldos del personal del estudio, y el decreto dice que sus límites normales están entre 2,5 y 3,5. El 3,5 es para trabajos «de pocos días y gran especialidad, para la solución de un problema específico».
• —Suma fija por día o por hora, para asesoría personal. La tarifa se calcula sobre el sueldo del profesional, sus costos de oficina y su utilidad.
• —Costo total más una suma fija, cuando sí se puede saber de antemano la cantidad de trabajo y su duración.

Y aunque lo tarifara, no obligaría a nadie: el decreto decayó al derogarse la norma que le daba fundamento, y el Consejo de Estado dijo en 2020 que puede usarse como criterio técnico «pero en ningún caso como criterio de carácter obligatorio».

Así que el factor de ocho no es desorden ni abuso. Es lo que pasa cuando el único documento del país que podría dar un ancla declina expresamente ponerle precio a ese trabajo. Cada quien costea el suyo, y nadie tiene contra qué compararlo.

El único precio con tarifa oficial es el del Estado

Hay una excepción, y conviene conocerla antes de cotizar nada: existen dos documentos sobre la norma de su predio cuyo precio lo fija un decreto nacional, igual en todo el país, y que expide la misma autoridad que después le va a otorgar la licencia.

Con una advertencia que la propia norma se encarga de dar, y que mucha gente descubre tarde:

Entonces, ¿por qué pagaría alguien un millón y medio por algo que la curaduría le da por un tercio? Porque no es lo mismo. El concepto le entrega la norma; el estudio le entrega la lectura de la norma aplicada a lo que usted quiere hacer. El concepto dice que el índice de construcción es 1,5. El estudio dice cuántos metros son, cuántas unidades caben, qué le impide el aislamiento posterior y qué pasa si la pendiente obliga a un muro de contención. Si su pregunta es la primera, la respuesta cuesta $519.791.

Ocho preguntas antes de aceptar una cotización

1. 1¿Qué pregunta responde este estudio: la normativa o la financiera? Si la respuesta mezcla las dos, pida el índice del entregable antes de firmar.
2. 2¿Trae análisis financiero? TIR, valor presente neto, punto de equilibrio, flujo de caja. Si no los trae, no es una prefactibilidad de promotor y no debería costar como una.
3. 3¿Sobre qué norma se hace, y con qué fecha de corte? No es una formalidad: en Cali el plan de ordenamiento vigente tiene fecha de vencimiento, y un estudio hecho hoy puede quedar entre dos normas. Está contado en qué pasa con su licencia si cambia el POT de Cali.
4. 4¿Qué documentos del predio hacen falta, y quién los consigue? Certificado de tradición y libertad, cabida y linderos, plano topográfico. Si el estudio no los pide, está trabajando sobre supuestos.
5. 5¿Incluye el estudio de suelos? No debería, y no es una omisión: la Ley 400 de 1997 reserva esa firma a un ingeniero civil, y el propio Decreto 2090 dice que los estudios de ingeniería «serán pagados por la entidad contratante y su valor no está comprendido dentro de los honorarios del arquitecto».
6. 6¿Se entrega firmado, y por quién? Con nombre y número de matrícula profesional. Un informe sin firma no compromete a nadie.
7. 7¿Qué pasa si la conclusión es que no se puede hacer lo que usted quería? Ese estudio también sirvió, y es probablemente el que más plata le ahorró. Pregunte además si el honorario se abona a la etapa siguiente.
8. 8¿Se resuelve esto con la consulta verbal y el concepto de norma? A veces sí. Vale la pena preguntarlo en voz alta antes de contratar nada.

Quien conteste estas ocho sin incomodarse le está diciendo algo más útil que su precio. Y si lo que usted quiere saber es qué permite la norma, sin más, eso se lee: está explicado en qué puedo construir en mi lote. Lo que debería contener el informe que le entreguen, en qué debe contener un informe técnico serio.

Lo que este artículo no afirma

• —Que estos sean los precios del mercado. Son tres cifras publicadas por dos firmas. No hay en Colombia estadística de precios de estudios previos, y tres referencias no son un mercado.
• —Que exista una tarifa oficial para este trabajo. No existe, y el Decreto 2090 dice expresamente que este es de los trabajos a los que no le aplican sus honorarios. Tampoco obliga en los que sí tarifa.
• —Que los precios sigan vigentes. Son los que las dos páginas publicaban el 6 de septiembre de 2026. Un precio sin fecha de corte es falso dentro de seis meses, y este artículo tiene la suya escrita.
• —Que el estudio caro esté sobrevalorado. Un estudio de mercado inmobiliario con proyecciones financieras es otro trabajo, con otros insumos y otro perfil profesional. Compararlo con un informe normativo por el precio es comparar dos cosas que no compiten.
• —Qué cobra Plano Base por esto. No aparece aquí a propósito: se cotiza caso por caso, porque el alcance de un estudio depende del predio y de la pregunta.

Si tiene un lote y una cotización sobre la mesa, la conversación de quince minutos para entender qué le están vendiendo no cuesta nada. Es, con diferencia, el momento más barato para hacer las ocho preguntas de arriba.