Qué pasa con su licencia si cambia el POT de Cali

Cali está construyendo con un plan de ordenamiento que un tribunal anuló hace dos años y que sigue vigente solo porque el mismo tribunal le dio un plazo. Ese plazo tiene fecha.

Si usted tiene una licencia vigente, si está a punto de radicar, o si guarda un certificado de norma urbanística creyendo que lo protege, esto le aplica. Y la respuesta a las tres situaciones es distinta.

Qué pasó con el POT

El Tribunal Administrativo del Valle del Cauca declaró la nulidad del Acuerdo 0373 de 2014 (la revisión de largo plazo del POT) mediante la Sentencia 129 del 25 de abril de 2024.

El motivo no tiene nada que ver con el contenido del plan: es un vicio de competencia. El acuerdo lo sancionó una alcaldesa ad hoc designada por la Procuraduría Regional del Valle, cuando la facultad de designarla correspondía a la Presidencia de la República. Un plan de ordenamiento entero cayó por quién firmó.

El Tribunal difirió los efectos por 30 meses desde la ejecutoria de la sentencia, para que la ciudad no se quedara sin norma mientras tramitaba una nueva. Ese periodo corría del 9 de julio de 2024 al 9 de enero de 2027, hasta que el terremoto lo alargó.

Y el sismo movió el tablero

El 20 de agosto de 2026 se conoció que la Alcaldía había pedido seis meses adicionales de diferimiento para incorporar al plan la microzonificación sísmica y los estudios posteriores al terremoto del 10 de agosto.

El 28 de septiembre de 2026 la Alcaldía informó que el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca, Sala Quinta de Decisión, concedió la solicitud y extendió el plazo hasta el 9 de julio de 2027. Según la Alcaldía, la Sala aceptó el terremoto como un hecho extraordinario, imprevisible y sobreviniente, sin modificar la declaratoria de nulidad. El POT de 2014 sigue anulado; lo que cambió es la fecha en que deja de regir.

Dónde va el POT nuevo

La ley le da al Consejo Territorial de Planeación 30 días hábiles para rendir concepto, y al alcalde 30 días más para presentar el proyecto al Concejo. Y hay una válvula de escape que conviene conocer: si el Concejo no decide en 60 días desde la presentación, el alcalde puede adoptar el POT por decreto.

Si ya tiene licencia: está protegido, con plazo

Esta es la buena noticia y está en norma, no en opinión. El Decreto 1077 de 2015 dice que el otorgamiento de la licencia determina la adquisición de los derechos de construcción y desarrollo en los términos y condiciones expresados en ella. Y añade que la licencia produce todos sus efectos aun cuando el predio se venda.

Es decir: su licencia vigente sobrevive al cambio de POT. Lo dijo también la Dirección de Gestión Jurídica Pública del Distrito cuando se conoció la nulidad: las situaciones jurídicas consolidadas continúan vigentes.

Pero el blindaje es temporal, y aquí está la letra pequeña:

Traducido: si su licencia vence después de que entre el POT nuevo y usted no alcanzó a construir, vuelve a empezar bajo la norma nueva. El derecho vivía en la licencia, no en el predio.

La única figura que conserva la norma vieja es la revalidación: se pide dentro de los dos meses siguientes al vencimiento, una sola vez, acreditando bajo juramento un avance de obra de al menos el 50 %. Se resuelve «con fundamento en las normas urbanísticas que sirvieron de base para la expedición de la licencia objeto de la revalidación».

Conviene además no leer «derecho adquirido» como sinónimo de eterno. El Consejo de Estado lo dijo con claridad: los derechos nacidos de una licencia urbanística no son absolutos ni inmodificables en el tiempo, y las licencias están subordinadas al interés público y al cumplimiento del POT.

Si está en trámite: radicar congela la norma

Esta es la pieza que decide qué conviene hacer en los próximos meses, y está escrita de forma expresa desde 2010:

No es una interpretación favorable: es la regla. Y el propio POT de 2014 la repitió en su régimen de transición, y el proyecto del POT nuevo la vuelve a repetir en su artículo 661.

Todo depende entonces de una expresión: «en legal y debida forma». La norma la define sin margen:

El expediente completo congela la norma. El expediente incompleto no congela nada. Y las correcciones que pida después el acta de observaciones no rompen ese congelamiento, y eso es lo que hace que valga la pena radicar completo aunque queden cosas por pulir.

Lo que no congela nada

Y aquí está el error más caro que se comete en esta ventana. Mucha gente pide un concepto de norma urbanística o un certificado de uso del suelo, lo guarda, y cree que con eso su proyecto quedó amarrado a la norma de hoy.

No quedó amarrado a nada. La norma lo dice literalmente:

Lo mismo vale para las líneas de demarcación y los esquemas básicos. El proyecto del POT nuevo va más lejos y lo declara expresamente: los certificados de uso del suelo expedidos con la normativa anterior no conceden derecho a desarrollar el uso específico, y esos instrumentos «en ningún caso generan situaciones jurídicas consolidadas».

El decreto por el sismo que todavía no existe

Desde finales de agosto circula que el Gobierno prorrogaría por doce meses las licencias vigentes al 10 de agosto de 2026. El ministro de Vivienda lo anunció ante el gremio y dijo que el decreto estaba «a la espera de la firma».

Al 4 de septiembre de 2026 esa norma no se ha publicado. El índice de normativa del Ministerio no la registra, y el boletín del propio Ministerio del 2 de septiembre habla en genérico de decretos por venir, sin número y sin mencionar licencias.

Lo que sí está expedido es otra cosa: el desastre de carácter nacional y el estado de emergencia económica, social y ecológica. Habilitan la materia, pero no prorrogan ninguna licencia por sí mismos.

Cómo consultar la norma de su predio hoy

• —Consulta de uso del suelo, en `usodelsuelo.cali.gov.co`. Gratis, inmediata, sin registro, por dirección o por número predial. Entrega un PDF con las actividades permitidas.
• —Concepto de norma urbanística, ante Planeación. Gratis, 15 días hábiles, en línea con inicio de sesión o presencial en el CAM.
• —Geovisor del IDESC, que orienta pero no certifica: el propio aviso de la herramienta advierte que para documentos oficiales hay que usar el acuerdo y su cartografía.

Y recuerde lo del apartado anterior: ninguno de los tres le congela la norma. Sirven para saber qué se puede hacer, no para asegurarlo.

Qué hacer con esto

1. 1Si su proyecto se sostiene bajo el POT de 2014 y está maduro, radíquelo completo. La norma aplicable se congela el día de la radicación, no el día en que le respondan.
2. 2No radique incompleto para «ganar fecha». Un expediente incompleto no congela nada; solo consume tiempo y puede terminar en desistimiento.
3. 3Si tiene licencia vigente, mire la fecha de vencimiento contra el calendario del POT. Si vence después del cambio y no va a alcanzar a construir, la prórroga o la revalidación dejan de ser trámite y pasan a ser estrategia.
4. 4No confíe en un certificado de norma urbanística guardado. No le da ningún derecho.
5. 5Si el predio está en zona de riesgo o de ladera, cuente con que la norma va a cambiar más que el promedio. La Administración anunció que incorporará microzonificación sísmica actualizada; el contenido concreto todavía no se conoce.

Todo lo anterior está verificado contra norma, sentencia y comunicado oficial al 4 de septiembre de 2026, y la ampliación del plazo al 3 de octubre de 2026. Tres cosas siguen abiertas y pueden mover el calendario: el concepto del Consejo Territorial de Planeación, la radicación en el Concejo, y el decreto nacional de licencias. Si va a tomar una decisión que dependa de alguna, confírmela antes.