La licencia de construcción en Bogotá, paso a paso

Sacar una licencia de construcción en Bogotá no es difícil por la norma. Es difícil por tres cosas que casi nadie le cuenta antes de empezar: que el plan de ordenamiento tiene una historia judicial que todavía no ha terminado, que el reloj de los plazos no arranca el día que usted radica, y que hay por lo menos cuatro autorizaciones distintas que la gente confunde con la licencia y que las expide otra entidad.

Esto es lo que dicen los textos oficiales, leídos uno por uno. Incluye una corrección de fondo sobre el POT que circula mal en toda la prensa, y una palabra que casi todo el mundo usa y no existe en ninguna norma.

El POT que rige, y la corrección que hay que hacer de entrada

El instrumento vigente es el Decreto Distrital 555 de 2021, que adoptó la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial. Se expidió el 29 de diciembre de 2021 y rige desde el día siguiente.

Se adoptó por decreto y no por acuerdo del Concejo, y ese es el origen del pleito. El proyecto se radicó ante el Concejo Distrital el 10 de septiembre de 2021; el artículo 12 de la Ley 810 de 2003 permite al alcalde adoptarlo por decreto si el concejo no lo aprueba en noventa días calendario, y la Alcaldía sostuvo que ese plazo se había cumplido. La demanda alegaba que las suspensiones por impedimentos y recusaciones descontaban del término.

Lo que interesa de esa historia no es el pleito sino sus fechas, porque durante dos meses y medio Bogotá se licenció con otra norma. El pronunciamiento oficial es taxativo:

La mecánica explica por qué fue tan rápido y tan real. La medida cautelar no toca la vigencia del decreto, solo suspende sus efectos, y corre desde el día siguiente a la notificación por estado. La apelación contra un auto que decreta una cautelar se concede en efecto devolutivo, así que la suspensión se cumplió sin esperar a que quedara en firme. Los efectos se restablecieron con la ejecutoria del auto que la revocó.

No fue teórico. La Secretaría Distrital de Planeación circuló instrucciones el 21 de junio y otras el 2 de septiembre, y el Instituto Distrital de Patrimonio Cultural llegó a suspender términos de sus actuaciones administrativas mientras duró la medida.

Que el POT esté vigente hoy no es una lectura nuestra. El acto distrital más reciente que lo desarrolla —de julio de 2026— invoca expresamente el artículo 576 del propio Decreto 555 como fuente de la facultad que ejerce.

Si le interesa qué pasa con una licencia cuando el plan de ordenamiento cambia debajo del proyecto, eso está tratado en detalle a propósito de otra ciudad en qué pasa con su licencia si cambia el POT de Cali. El mecanismo es el mismo.

Diciembre de 2025: por qué media biblioteca jurídica quedó vieja

Bogotá hizo en diciembre de 2025 una depuración normativa grande y poco comentada. Si usted está leyendo una guía de trámites escrita antes de esa fecha, muy probablemente cita decretos derogados.

Cinco curadurías, y todas pueden con toda la ciudad

Bogotá tiene cinco curadurías urbanas, numeradas de la 1 a la 5, y en el último directorio oficial ninguno de los cinco despachos estaba vacante. Es el número que aparece en la Ventanilla Única de la Construcción, que opera la Secretaría Distrital del Hábitat, y coincide con el directorio de curadores de la Superintendencia de Notariado y Registro.

Sobre cuál elegir, la respuesta corta es que usted elige. La norma es expresa: la solicitud de licencia no se somete a reparto entre los curadores del distrito, y la jurisdicción de cada uno comprende la totalidad del territorio. No hay curadores por zona. Las dos únicas excepciones —solicitudes de entidades estatales y de vivienda de interés social individual— sí van a reparto, y en Bogotá el procedimiento lo recoge hoy el decreto único del sector Hábitat.

El criterio para escoger, la cola que tiene la decisión y qué documentos pide cualquier curaduría del país están en curaduría urbana: qué es, cuál elegir y qué documentos pide. No lo repito aquí.

Un cambio de agosto de 2026 que todavía no ha llegado a las guías

El Decreto Nacional 1107 del 6 de agosto de 2026 modificó el régimen de los curadores urbanos en dos puntos que importan en Bogotá:

• —Quién fija cuántas curadurías hay. El número se determina ahora a solicitud de la entidad territorial y previo concepto favorable del Ministerio de Vivienda, o de oficio por el propio Ministerio.
• —Qué pasa cuando se vence el periodo de un curador. Al terminar su periodo individual de cinco años, el curador saliente puede continuar provisionalmente en el cargo hasta que se designe al nuevo por concurso de méritos.

Concepto de norma, concepto de uso, y la consulta que no existe

Antes de encargar un diseño conviene saber qué permite el lote. Hay tres maneras de averiguarlo y solo dos son un trámite.

Dos reglas prácticas que ahorran dinero y casi nunca se usan. La primera: si el concepto se pide dentro del trámite de la licencia, no se cobra aparte. La expensa solo procede cuando la actuación se ejecuta de manera independiente. La segunda: la consulta verbal es gratuita, sin excepción, y sirve para descartar un lote en una tarde.

«Consulta preliminar»: la palabra que todo el mundo usa mal

No existe. No como figura del trámite de licencias, al menos. Busqué la expresión en el Decreto 1077 de 2015, en la Ley 388 de 1997, en el Decreto 1203 de 2017, en el Decreto 1783 de 2021 y en el Decreto 1107 de 2026. Cero coincidencias en los cinco.

Lo más parecido en norma nacional es la consulta verbal gratuita, que no es un trámite formal ni produce documento. En Bogotá sí existió algo con ese nombre, pero era otra cosa: una etapa de los planes de implantación ante la Secretaría Distrital de Planeación, no un trámite de curaduría. El POT vigente solo la menciona en su régimen de transición, para darle a las consultas expedidas bajo el plan anterior una prórroga única de seis meses. Ese plazo venció hace años.

Si alguien le ofrece tramitar «la consulta preliminar», pregunte a qué se refiere exactamente. Casi siempre quiere decir el concepto de norma, que sí existe, cuesta 8,34 UVT y no obliga a nadie.

Los plazos: el reloj no arranca el día que usted radica

Esta es la parte donde se pierden las semanas, y es una sola distinción. Radicar no es lo mismo que radicar en legal y debida forma, y solo lo segundo pone el reloj a andar.

Léalo con cuidado, porque dice más de lo que parece: los documentos tienen que estar todos, pero pueden estar sujetos a correcciones posteriores. Falta un documento y no hay legal y debida forma. Está el documento con errores y sí la hay. Y la norma lo remata:

Hay además una consecuencia que vale plata: el derecho a que le apliquen la norma vigente al momento de radicar, aunque cambie durante el trámite, solo lo tiene quien radicó en legal y debida forma. En una ciudad con un POT en litigio, eso no es un detalle procesal.

La última fila es la que más sorprende a quien nunca ha licenciado. Que le digan que el proyecto es viable no es la licencia. Se profiere un acto de trámite pidiendo las liquidaciones tributarias, el trámite queda suspendido mientras usted las consigue, y si no las aporta en treinta días hábiles la solicitud se entiende desistida después de haber pasado toda la revisión. Presupueste esos impuestos aparte y con caja disponible.

Las expensas: Bogotá tiene el factor más alto del país

Las expensas de curaduría se liquidan con una ecuación en la que entra un factor municipal. El de Bogotá es 0,938, el más alto de la tabla nacional, compartido con Cali, Medellín, Chía, Funza, Mosquera y Sabaneta. A igualdad de área y de estrato, licenciar en Bogotá cuesta más que en casi cualquier otro municipio del país, y no por criterio del curador sino por decreto.

No voy a copiar aquí la fórmula: ya está resuelta, con las tarifas y el factor de cada municipio, en la calculadora de expensas de curaduría. Ponga el área, el estrato y la modalidad y le sale la cifra discriminada, con lo que se paga al radicar y lo que se paga después.

Y una regla que no cambia: los curadores no pueden cobrar por conceptos distintos de los que fija el decreto, mientras no se aprueben expensas nuevas. Si le liquidan un rubro que no está en la tabla, pida la norma que lo autoriza.

La Sabana: dónde hay curaduría y dónde no se pagan expensas

Esta es la parte que más plata mueve y que casi nadie publica. Las expensas solo se cobran donde hay curador urbano designado. Donde no lo hay, la licencia la expide la oficina de planeación del municipio y está prohibido cobrarlas. En el borde de Bogotá, el mapa está partido en tres.

Que no se paguen expensas no significa que el trámite sea más rápido, ni más fácil, ni más barato en conjunto. Significa una sola cosa: que ese rubro no existe. Los plazos legales, los documentos y los impuestos son los mismos.

Lo que no es la licencia, aunque se lo pidan al tiempo

En Bogotá hay por lo menos ocho autorizaciones distintas que se confunden con la licencia de construcción. Ninguna la reemplaza y ninguna la expide el curador. Saber a quién le corresponde cada una ahorra meses.

Tres precisiones que evitan errores caros:

1. 1La autorización de patrimonio es previa y bloqueante. La licencia de construcción en un bien o sector de interés cultural, y en su área de influencia, solo se puede expedir cuando se aporte la autorización de intervención ya aprobada. Y esa autorización no se puede sustituir por ninguna licencia urbanística: lo dice la ley expresamente. Si su predio es colindante de un bien de interés cultural, empiece por ahí, no por el curador.
2. 2El DADEP no expide la licencia de intervención del espacio público. Defiende, inspecciona, inventaría el patrimonio inmobiliario del Distrito y recibe las zonas de cesión. La licencia la dan el IDU, el IDRD, el IDPC o IDARTES según qué se vaya a intervenir. Es un error muy frecuente y cuesta semanas.
3. 3Los andenes colindantes van dentro de la propia licencia de construcción. El curador puede autorizar su reconstrucción o rehabilitación al expedirla, sin trámite aparte, cuando el predio está en sector urbanizado.

Qué hacer, en orden

1. 1Haga la consulta verbal antes de encargar el diseño. Es gratuita por norma y le dice en una tarde si el lote da para lo que tiene en la cabeza.
2. 2Pida el concepto de norma solo si lo necesita por escrito, o pídalo dentro del trámite de la licencia, donde no se cobra aparte. Recuerde que no le otorga derechos.
3. 3Verifique primero si hay patrimonio de por medio, propio o colindante. Es el trámite más largo y el único que bloquea a los demás.
4. 4Radique completo. El acta de observaciones se levanta una sola vez, y los cuarenta y cinco días hábiles no empiezan hasta que la radicación esté en legal y debida forma.
5. 5Instale la valla al día siguiente y radique la fotografía dentro de los cinco días hábiles. Es la causal de desistimiento más tonta y más común.
6. 6Presupueste los impuestos aparte y con caja. Aparecen al final, con treinta días hábiles de plazo, y el proyecto ya viable se cae si no se pagan.
7. 7Si su proyecto está en la Sabana, verifique el directorio de curadores el mismo día. La diferencia entre pagar expensas y no pagarlas depende de un despacho provisto o vacante.

Todo lo anterior está transcrito del articulado y de las providencias vigentes a la fecha de publicación. Las expensas van en UVT porque así las fija la norma, y su equivalente en pesos cambia cada año.