Cuánto cuesta una casa campestre
La casa cuesta parecido. Lo que no cuesta parecido es todo lo que en la ciudad ya estaba y aquí hay que construir: la vía, la energía, el agua, el tratamiento de las aguas residuales y el terreno mismo. Cinco renglones que no caben en un valor por metro cuadrado.
Gustavo Mejía Martínez11 min de lectura
La pregunta llega casi siempre igual: «¿cuánto me sale el metro cuadrado de una casa de campo?». Y la respuesta honesta empieza por una incomodidad: en vivienda campestre el metro cuadrado es la unidad que peor reparte el costo, porque los renglones que más pesan no dependen del tamaño de la casa sino del predio.
Llevar la energía hasta el lote cuesta lo mismo para una casa de 150 metros que para una de 400. El pozo cuesta lo que cuesta perforar hasta encontrar agua. La vía de acceso cuesta lo que mida. Dividir todo eso entre los metros construidos produce un número que se derrumba en cuanto cambia el área, y por eso dos presupuestos campestres del mismo $/m² pueden ser incomparables.
Lo que en la ciudad ya estaba, y aquí hay que construir
En un lote urbano usted compra un predio con vía pavimentada al frente, con red eléctrica en el poste, con acueducto y con alcantarillado. Eso no es gratis: está pagado en el precio del lote y en las conexiones. Simplemente ya existe.
En el campo, no. Cada una de esas cuatro cosas es un proyecto con su diseño, su presupuesto, su plazo y, en dos casos, su trámite ambiental.
La vía de acceso, y la vía durante la obra
Se presupuesta la vía terminada y se olvida la vía de obra, que es otra cosa. Durante la construcción por ahí entran mixers, volquetas y camiones cargados, y una vía que sirve para una camioneta no sirve para eso. Mantenerla transitable en invierno es una partida corriente de la obra, no una inversión inicial.
Hay además una pregunta jurídica previa que conviene resolver antes de firmar la compra: por dónde entra. Si el acceso es por predio ajeno, se necesita servidumbre constituida y registrada. Un acuerdo de palabra con el vecino no es un acceso.
La energía
Si la red del operador llega hasta la vía y el predio está cerca, es una acometida. Si no, hay que construir la extensión: postes, conductor, y con frecuencia un transformador propio. Es un diseño eléctrico que revisa y aprueba el operador de red, no una compra en ferretería.
El agua
Sin acueducto veredal, el agua sale de una fuente propia: un pozo profundo, un aljibe, una captación superficial o la recolección de lluvia. Ninguna de las cuatro es solo una obra. Usar agua de una fuente natural requiere concesión de aguas otorgada por la corporación autónoma regional, que es una actuación administrativa con solicitud, visita y acto administrativo.
Y después del agua está el agua potable, que es otro renglón: tanque de almacenamiento, bombeo, filtración y desinfección. Una casa que depende de una fuente propia necesita un sistema, no una manguera.
Las aguas residuales
Sin alcantarillado, las aguas residuales se tratan en el predio y después se disponen. El vertimiento requiere permiso de la corporación autónoma regional, y el sistema de tratamiento se diseña: no es «un pozo séptico» genérico, sino un tren de tratamiento dimensionado para el número de habitantes y el terreno.
El detalle que encarece: el campo de infiltración depende de cómo absorbe ese suelo, y un suelo arcilloso o con nivel freático alto obliga a soluciones más caras. Otra vez el suelo decidiendo el presupuesto antes que el arquitecto.
El transporte a sitio no es una partida: es un multiplicador
Esta es la diferencia estructural que más gente subestima. En la ciudad, el transporte está incorporado en el precio del material puesto en obra y pesa poco. En el campo, el transporte se le suma a todo: al concreto, al acero, al ladrillo, al agregado, a los acabados y a la basura que sale.
Y tiene un umbral duro que decide el sistema constructivo: hasta dónde llega un mixer. Si el concreto premezclado no puede entrar, hay que mezclar en obra, lo que cambia el rendimiento, el control de calidad, los ensayos y el plazo. Esa sola pregunta puede reordenar el proyecto entero.
- La distancia a la planta de concreto más cercana, en tiempo de recorrido y no en kilómetros.
- El radio de giro y la capacidad de carga de la vía, que definen qué vehículo entra.
- Dónde se almacena el material en un predio sin bodega y sin vigilancia continua.
- Qué pasa en invierno, que en buena parte del país es medio año.
El terreno: pendiente, cortes y contención
El lote con la mejor vista casi siempre es el de más pendiente, y la pendiente se paga tres veces: en movimiento de tierras, en muros de contención y en cimentación.
El estudio geotécnico deja de ser un requisito de trámite y pasa a ser la pieza que decide el proyecto. Y en ladera el reglamento pide algo más que un estudio de suelos corriente:
En edificaciones cuya implantación se proyecte realizar total o parcialmente sobre una ladera, o que se encuentren al borde o al pie de una de ellas, el ingeniero geotecnista junto con la asesoría de un geólogo o ingeniero geólogo, debe realizar un análisis de estabilidad de los taludes que representen una amenaza para la edificación y diseñar las obras y medidas necesarias para lograr un nivel de estabilidad aceptable.
Ahí hay tres cosas que valen plata y que casi nunca están en un presupuesto inicial. Aplica también si la casa está al borde o al pie de la ladera, no solo encima. Obliga a sumar un geólogo al equipo, además del geotecnista. Y no termina en un diagnóstico: obliga a diseñar las obras de estabilización, que después hay que construir.
Sobre el estudio en sí, dos precisiones que ahorran discusiones. La obligación no depende del tamaño: los estudios geotécnicos definitivos son obligatorios para todas las edificaciones urbanas y suburbanas, de cualquier grupo de uso —y la vivienda campestre suele estar en suelo suburbano—. Y el número de sondeos y su profundidad tampoco los decide quien perfora: el reglamento fija un mínimo por categoría de la unidad de construcción, que para una casa de hasta tres niveles son tres sondeos de al menos seis metros.
Lo firma un ingeniero civil matriculado, con posgrado en geotecnia o con más de cinco años de experiencia en diseño geotécnico de cimentaciones. Es un estudio con responsabilidad, no un ensayo de laboratorio.
La obra remota cuesta distinto
Una obra a hora y media de la ciudad no se administra como una obra urbana, y eso tiene costo aunque no aparezca en ningún capítulo constructivo.
| Renglón | En la ciudad | En obra remota |
|---|---|---|
| Vigilancia | Turno nocturno, o ninguno | Permanente: el material almacenado es lo más fácil de robar que hay en el predio |
| Personal | Llega por su cuenta | Transporte, y con frecuencia alojamiento y alimentación |
| Almacenamiento | Se pide material dos veces por semana | Se pide por lotes grandes: hay que tener dónde guardarlo y seco |
| Supervisión | Visitas cortas y frecuentes | Visitas largas y espaciadas, o residente en sitio |
| Un error de obra | Se corrige al día siguiente | Cuesta un viaje, y a veces una semana |
La lista completa de lo que un presupuesto de obra deja por fuera —estudios, diseños, expensas, impuestos, conexiones, pólizas, imprevistos— está en las doce partidas que todo el mundo olvida al presupuestar. En el campo todas siguen aplicando, y se les suman las cinco de este artículo.
Lo que este artículo no le va a dar
No hay cifras aquí, y la ausencia es deliberada. Conviene decir exactamente por qué, renglón por renglón, porque «no hay datos» dicho en general suena a excusa:
| Renglón | Por qué no se puede publicar un valor |
|---|---|
| Costo por m² de la casa | No existe fuente oficial ni gremial que publique pesos por metro cuadrado. El DANE publica índices de variación y lo declara expresamente en su ficha metodológica |
| Pozo profundo | Depende de la profundidad a la que haya agua en ese predio, que se conoce perforando |
| Acometida eléctrica | Depende de la distancia real a la red existente y de si hace falta transformador |
| Movimiento de tierras y contención | Depende de la pendiente, del perfil del suelo y de dónde se implante la casa |
| Vía de acceso | Depende de la longitud, del terreno y de si hay servidumbre |
| Tratamiento de aguas residuales | Depende del número de habitantes, de la capacidad de infiltración del suelo y de lo que exija la autoridad ambiental en ese punto |
Cómo se acota antes de comprar el lote
Casi todo el sobrecosto de una casa campestre se decide el día en que se firma la compra del predio, no el día en que se contrata la obra. Estas seis preguntas se responden antes, con documento y no con palabra:
- ¿Por dónde entro, y ese acceso está constituido? Si es por predio ajeno, servidumbre registrada.
- ¿A cuántos metros está la red eléctrica existente? Medidos, no estimados.
- ¿De dónde va a salir el agua, y esa fuente tiene o puede tener concesión?
- ¿A dónde van las aguas residuales, y esa disposición es viable en ese suelo?
- ¿Qué dice el POT sobre ese predio? Clasificación del suelo, categoría, usos y densidad. Antes de la escritura.
- ¿Entra un mixer? Es una pregunta de logística que decide sistema constructivo y plazo.
Las cuatro primeras son costo. La quinta es lo que decide si el proyecto existe: qué puede construir y cuántas viviendas admite un predio rural está en qué puedo construir en suelo rural, y la verificación completa antes de firmar, en comprar lote: la verificación de doce puntos.
La respuesta corta
- La casa, por metro cuadrado construido, no cuesta radicalmente distinto que en la ciudad.
- Lo que cuesta distinto es todo lo demás: vía, energía, agua, saneamiento, movimiento de tierras y transporte.
- Esos renglones dependen del predio y no del área, así que un valor por metro cuadrado los reparte mal por construcción.
- Dos de ellos —el agua y el vertimiento— son trámites ambientales con plazo propio, no compras.
- Y casi todos se pueden acotar antes de firmar la escritura del lote, que es cuando todavía se pueden negociar.
En Plano Base el presupuesto de una casa campestre no arranca por el metro cuadrado: arranca por el predio. Consulta de norma, acceso, acometidas, agua, vertimiento y estudio de suelos primero; anteproyecto después; cifra al final. En ese orden la cifra llega tarde, y por eso se sostiene.
Las obligaciones citadas están tomadas del articulado vigente. Todo lo que va sin cifra va sin cifra a propósito: es información del predio, y este artículo no conoce el suyo.
Fuentes
- Decreto 1076 de 2015, único reglamentario del sector ambiente: concesión de aguas y permiso de vertimiento · Departamento Administrativo de la Función Pública · 26 de mayo de 2015
- Decreto 1077 de 2015, único reglamentario del sector vivienda, ciudad y territorio: licencias y sus modalidades · Departamento Administrativo de la Función Pública · 26 de mayo de 2015
- Ley 400 de 1997, artículos 26 a 29: firmantes de los diseños estructurales y de los estudios geotécnicos · Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial · 19 de agosto de 1997
- Decreto 926 de 2010, que adopta el Reglamento NSR-10 · Departamento Administrativo de la Función Pública · 19 de marzo de 2010
- NSR-10, Título H, estudios geotécnicos: obligatoriedad (H.1.1.2), sondeos mínimos por categoría (tabla H.3.2-1), estabilidad de taludes en laderas (H.5.2) y efectos topográficos (H.7.1.3). Anexo del Decreto 926 de 2010 · Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes · 19 de marzo de 2010
- Ficha metodológica del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) · Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) · 20 de febrero de 2022
Tengo un lote y quiero construir.
Revisamos qué permite la norma en su predio, qué se puede construir y cuánto cuesta, antes de dibujar nada. Después desarrollamos el proyecto completo hasta los planos con los que se pide la licencia.