Las doce partidas que todo el mundo olvida al presupuestar

El número que le dieron es el costo de la obra. El costo del proyecto es otro, y la diferencia no es un redondeo.

Casi todas las partidas de esta lista se pagan antes de que llegue el primer bulto de cemento, varias son requisito para que le expidan la licencia, y ninguna aparece en un presupuesto por metro cuadrado. No porque alguien las esconda: porque un presupuesto de obra, por definición, presupuesta obra.

1. El estudio de suelos

El estudio geotécnico define la cimentación, y la cimentación es una de las partidas más caras y menos visibles de la obra. Se olvida porque no se ve en ningún plano bonito y porque el vendedor del lote nunca lo menciona.

La licencia lo exige: para los proyectos de mayor complejidad la solicitud debe acompañarse de los estudios geotécnicos y de suelos, y en todos los casos el curador o la autoridad municipal revisa esos estudios como parte del trámite. Y lo firma un ingeniero civil con posgrado en geotecnia o más de cinco años en diseño geotécnico de fundaciones. No es un ensayo de laboratorio: es un estudio con firma y responsabilidad.

2. Los diseños técnicos

El diseño arquitectónico casi siempre está contemplado. Los otros, casi nunca. La solicitud de licencia pide, además del proyecto arquitectónico, la memoria de cálculos y los planos estructurales y las memorias de diseño de los elementos no estructurales; las redes hidrosanitarias y eléctricas tienen su propia reglamentación técnica y su propio firmante.

Cada uno de esos diseños es un contrato distinto, con un profesional distinto y una matrícula distinta. Se olvidan porque el cliente contrata «al arquitecto» y supone que ahí viene todo.

3. Las expensas de curaduría

Es lo que cobra el curador urbano por estudiar y resolver la solicitud. Desde el Decreto 1890 de 2021 se liquidan en unidades de valor tributario, con un cargo fijo y un cargo variable afectados por el estrato o uso, por un factor de municipio y por el área.

Dos detalles que cambian el flujo de caja y que casi nadie anticipa:

• —El cargo fijo se paga al radicar. Es condición para que la solicitud se radique, no algo que se pague al final.
• —No se devuelve si la licencia se niega o si usted desiste. La norma lo dice expresamente.

4. El impuesto de delineación urbana

Se confunde con las expensas y no tiene nada que ver. Las expensas son la remuneración de un particular que ejerce función pública; la delineación es un impuesto municipal, y cada concejo fija su base y su tarifa. Por eso no hay una cifra nacional, y por eso construir lo mismo cuesta distinto a un lado y otro del límite municipal.

La norma nacional separa las dos cosas con claridad y añade el dato que importa para la caja: los impuestos, gravámenes, tasas, participaciones y contribuciones asociados a la licencia son independientes de las expensas, y el curador solo puede expedir la licencia cuando el interesado demuestre que los pagó, con treinta días hábiles para hacerlo desde que se lo requieren.

5. Las conexiones de servicios públicos

Acueducto, alcantarillado, energía y gas no llegan al predio porque el lote esté dentro del perímetro urbano. La disponibilidad de servicios —que es lo que certifica la empresa prestadora— significa que es técnicamente viable conectarse, no que la conexión esté hecha ni que esté pagada.

La propia norma de licencias contempla que sea el urbanizador quien asuma el costo de las conexiones a las redes matrices necesarias para dotar de servicios al proyecto. Ese costo existe, es del proyecto, y no aparece en ningún presupuesto por metro cuadrado.

6. El movimiento de tierras

Descapote, excavación, cortes, llenos, retiro de sobrantes y la disposición de esos sobrantes en un sitio autorizado. Se olvida porque el presupuesto empieza mentalmente en la cimentación, y esto ocurre antes.

Y tiene un componente de trámite que sorprende: la autorización para el movimiento de tierras y construcción de piscinas de más de tres metros de excavación es una actuación con expensa propia ante el curador, liquidada por volumen. No va incluida en la licencia.

7. El cerramiento provisional y las dos vallas

La obra hay que cerrarla mientras dura, con lo que eso implica: materiales, mano de obra, mantenimiento y desmonte. Y hay que sumarle el campamento, la bodega de materiales, la acometida provisional de agua y energía y las instalaciones sanitarias del personal. Nada de eso queda en pie al final, y por eso se olvida: no se ve en la casa terminada.

Las vallas obligatorias son dos, y son distintas:

8. Las pólizas

Cumplimiento, estabilidad de la obra, responsabilidad civil extracontractual, salarios y prestaciones, y el todo riesgo constructor. En obra pública son obligatorias por régimen de contratación; en obra privada no las impone una ley general, y ahí está el problema: como nadie las exige, nadie las presupuesta, y cuando algo sale mal no hay a quién cobrarle.

Quien contrata a un tercero para construir y no exige póliza de cumplimiento y de estabilidad está financiando el riesgo del constructor con su propio patrimonio. La prima es una fracción pequeña del contrato; la ausencia de la póliza puede costar la obra entera.

9. Los ensayos de laboratorio y la supervisión técnica

Ensayos de compactación, cilindros de concreto, resistencia de materiales, pruebas de tubería, pruebas de estanqueidad. Se olvidan porque quedan repartidos en el tiempo y son individualmente baratos, lo que hace que nadie los sume.

La norma los ordena en dos niveles, según el tamaño:

• —Por encima de dos mil metros cuadrados de área construida que el predio permita alcanzar, la edificación debe someterse a una supervisión técnica independiente del constructor. Es un contrato aparte, con su propio profesional.
• —Por debajo de ese umbral, no hay supervisión independiente, pero el constructor sigue obligado a realizar los controles mínimos de calidad que exigen la ley y sus reglamentos, contando durante la obra con la participación del diseñador estructural y del ingeniero geotecnista, cuyas consultas y aclaraciones deben quedar registradas y documentadas.

10. Los imprevistos

No es un colchón para tapar errores de estimación. Es la partida que cubre lo que no se podía saber antes de abrir: el suelo que aparece distinto al del apique, la instalación enterrada que no estaba en ningún plano, la lluvia que paró la fundida.

Se olvida porque incluirlo obliga a admitir que el presupuesto no es exacto, y eso, en una negociación, se lee como debilidad. Un presupuesto sin imprevistos no es más preciso: es menos honesto.

11. La administración y la utilidad

Todo lo que hace que la obra funcione y no queda incorporado a ella: el director de obra, el residente, el almacenista, la contabilidad, los aportes de seguridad social del personal administrativo, el transporte, la papelería y el porcentaje de la oficina que ese proyecto consume.

Y la utilidad, que es la remuneración del constructor por asumir el riesgo. Se olvida —o se disimula repartiéndola dentro de los precios unitarios— porque nombrarla obliga a defenderla. El efecto secundario de disimularla es peor: dos presupuestos dejan de ser comparables, porque uno la muestra y el otro la esconde.

12. El costo financiero del tiempo

Es la partida más grande de las que nadie escribe. El proyecto tarda, y mientras tarda hay dinero comprometido que no produce, arriendo que se sigue pagando, intereses que corren y precios que se mueven.

• —El costo de oportunidad del capital inmovilizado, desde la compra del lote hasta la entrega.
• —El arriendo del sitio donde vive mientras tanto, si la obra es su vivienda. Multiplicado por los meses reales, no por los prometidos.
• —Los intereses del crédito, y la diferencia entre lo que se pensaba desembolsar y cuándo se desembolsa de verdad.
• —El aumento de precios durante la obra, que en construcción no se reparte parejo: la mano de obra y los materiales no se mueven al mismo ritmo, y un presupuesto actualizado con un solo índice general subestima el componente que más sube.

Cómo se arma un presupuesto que no se cae

1. 1Separe tres presupuestos, no uno: preinversión (estudios, diseños, trámites e impuestos), obra, y costo del tiempo. Sumarlos es fácil; separarlos es lo que permite ver cuál se disparó.
2. 2Ponga fecha a todo. Un presupuesto sin fecha de referencia no se puede actualizar ni discutir seis meses después.
3. 3Escriba lo que no incluye. Es la sección más útil de cualquier presupuesto y la que casi nunca está.
4. 4Pida las doce partidas explícitas, aunque alguna vaya en cero. Un cero declarado es información; una ausencia no.
5. 5Compare estructuras antes que totales. Dos números finales no se comparan si detrás hay dos alcances distintos.

Las obligaciones citadas están transcritas del articulado vigente. Las tres últimas partidas no las impone ninguna norma: son criterio de oficio, y por eso van dichas sin cifras.