¿Necesito licencia para construir una piscina?

La respuesta corta es que depende, y conviene entender de qué depende, porque el error va en las dos direcciones: hay quien construye sin licencia una piscina que la necesitaba, y hay quien tramita durante meses algo que en su caso no la exigía.

Las tres preguntas que deciden

1. 1¿Dónde? Suelo urbano, rural o predio en propiedad horizontal.
2. 2¿Sobre qué? Terreno libre, una losa existente, una terraza, una cubierta.
3. 3¿Qué toca? Estructura, bien común, ronda hídrica, aislamientos.

Con esas tres respuestas se resuelve casi cualquier caso. Vamos una por una.

Piscina en el jardín de una casa

Es el caso más frecuente y el que más discusión genera. Una piscina de obra sobre el terreno libre de un predio es una edificación nueva en un área no construida, y esa es exactamente la definición de la modalidad de obra nueva: la autorización para adelantar obras de edificación en terrenos no construidos.

Aunque la norma nacional no la nombre, la piscina de obra ocupa suelo, tiene estructura, tiene redes hidráulicas y sanitarias y modifica el terreno. Por eso, en la mayoría de los municipios, se tramita como construcción.

Y hay tres cosas del POT que pueden decidirlo, todas municipales:

• —Si la piscina computa en el índice de ocupación. Algunos planes de ordenamiento excluyen las áreas duras sin cubrir; otros no dicen nada. Si computa y usted ya está en el límite, el proyecto cambia.
• —Los aislamientos. La piscina tiene que respetar los retiros a linderos igual que cualquier construcción, y en un lote pequeño eso suele ser la restricción que manda.
• —El cerramiento y la cubierta, si los va a hacer. Un cerramiento tiene su propia modalidad de licencia, y una cubierta sobre la piscina es área construida.

Piscina en terraza o sobre losa: el caso serio

Aquí no hay ambigüedad posible. Poner agua sobre una losa que no fue diseñada para eso es una intervención estructural, y las intervenciones estructurales tienen su propia modalidad de licencia.

Un metro de lámina de agua pesa una tonelada por metro cuadrado, y a eso hay que sumarle el vaso, el recubrimiento, el borde y la carga viva. Ninguna losa de vivienda se diseña con esa carga salvo que alguien lo haya decidido de antemano.

Piscina en propiedad horizontal

Si la piscina va en zona común de una copropiedad, hacen falta dos cosas a la vez, y son acumulativas: la autorización de la asamblea, porque se interviene un bien común, y la licencia de construcción en la modalidad que corresponda. Ninguna sustituye a la otra.

Y si la piscina va en la terraza privada de un apartamento, recuerde que la losa de cubierta es bien común esencial aunque esté dentro de su bien privado. La terraza es suya para usarla; la losa que la sostiene, no.

Piscina en suelo rural

A lo anterior se le suma el régimen ambiental, y suele ser lo que decide:

• —Ronda hídrica. Treinta metros a cada lado de los cauces y cien alrededor de los nacimientos. Es suelo de protección: ahí no va la piscina, ni cubierta ni descubierta.
• —El agua para llenarla. Si viene de fuente propia —pozo, quebrada, nacimiento— se necesita concesión de aguas de la corporación autónoma regional. No es un detalle: es un trámite.
• —El agua para vaciarla. Sin alcantarillado, el vertimiento requiere permiso o un sistema de manejo aprobado. Vaciar una piscina a una quebrada es una infracción ambiental, no una decisión de mantenimiento.
• —El índice de ocupación. En suelo rural y suburbano hay límites nacionales de ocupación que aplican al conjunto de lo construido en el predio.

Lo que aplica aunque no necesite licencia

Esta es la parte que más sorprende, y es donde más gente se equivoca de buena fe. La Ley 1209 de 2008 no depende de que usted haya sacado licencia. Aplica por el hecho de tener una piscina, y aplica también a las que ya estaban construidas.

El drenaje: la decisión que no se puede corregir después

Si va a construir una piscina nueva, esto se decide ahora o no se decide nunca sin volver a abrir el vaso.

Cuando un cuerpo sella una salida de succión, la presión de trabajo de la bomba se convierte en fuerza de retención, y con un drenaje único de diámetro corriente esa fuerza es de cientos de kilogramos. Ningún adulto arranca de ahí a un niño.

La solución correcta es pasiva: doble succión hidráulicamente balanceada, con los drenajes separados al menos 0,90 m. Si un cuerpo sella uno, el otro sigue admitiendo caudal y el vacío no llega a formarse. No depende de electrónica, no se desprograma y no tiene batería.

Qué pasa si construye sin la licencia que necesitaba

La consecuencia no es solo la multa. Una obra sin licencia expone a sanción económica, a orden de demolición y a la suspensión de servicios públicos. Y hay dos efectos menos visibles que suelen doler más:

• —La venta del inmueble. Un área construida que no aparece en la licencia ni en el reglamento es un problema en el momento de vender o de hipotecar.
• —El seguro. Un siniestro sobre una construcción no licenciada es una conversación distinta con la aseguradora.

La secuencia correcta

1. 1Consulte verbalmente en la curaduría o en planeación. Es gratuito. Lleve la dirección del predio y describa qué quiere hacer y dónde.
2. 2Si va sobre losa existente, pida primero la evaluación estructural. Antes que cualquier diseño de piscina.
3. 3Si es copropiedad, pida la autorización de la asamblea antes de la licencia. Pagar expensas por algo que no le dejen hacer es dinero perdido.
4. 4Si es rural, empiece por la corporación autónoma regional. Ronda hídrica, agua y vertimientos.
5. 5Diseñe el sistema hidráulico al mismo tiempo que el vaso. Drenajes, cuarto de máquinas, tubería y bomba. Es lo que no se ve y es lo que decide si la piscina funciona.
6. 6Cumpla la Ley 1209 desde el diseño, no como añadido al final.

Una piscina es sobre todo lo que no se ve. La licencia es el trámite; el sistema es el proyecto.