Cuánto cuesta remodelar, ambiente por ambiente

Una remodelación no se mide bien en metros cuadrados. Sesenta metros de piso nuevo y sesenta metros que incluyen dos baños, una cocina y un muro menos no tienen nada que ver, aunque el área sea la misma.

La unidad que sí funciona es el ambiente, y dentro de cada ambiente lo que decide la cifra es una sola pregunta: hasta dónde hay que romper. Cambiar acabados es una cosa. Tocar redes es otra. Tocar estructura o impermeabilización es otra completamente distinta, y ahí es donde los presupuestos se duplican.

La frontera legal está donde casi nadie la pone

Antes del costo hay una pregunta de régimen: si lo que va a hacer requiere licencia o no. La creencia general es que la frontera está en el dinero, o en «si toca redes». Las dos son falsas, y el articulado lo dice sin ambigüedad.

Y el mismo artículo enumera qué entra en esa categoría. La lista sorprende a casi todo el mundo:

Léalo otra vez: cambiar las redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas o de gas es reparación locativa y no requiere licencia. Lo que saca una obra de esa categoría es otra cosa: afectar la estructura portante, la distribución interior o las características volumétricas del inmueble.

Cuando la obra pasa esa línea, entra en una modalidad de licencia de construcción con nombre propio:

Los tres disparadores del costo

Con el régimen resuelto, el costo. En remodelación hay tres cosas que multiplican la cifra, y las tres tienen en común que están escondidas detrás de un acabado.

1. 1Las redes. Cambiar una red obliga a romper y rehacer lo que la cubre: muro, piso o cielorraso. El material de la red es barato; la demolición, el resane y el acabado nuevo, no. Por eso un baño «solo de enchapes» y un baño con puntos hidráulicos nuevos no son el mismo trabajo aunque midan lo mismo.
2. 2La estructura. Tocar un elemento portante deja de ser una decisión de obra y pasa a ser un diseño con firma y responsabilidad. Y arrastra un requisito que la gente no espera: hay que saber qué es portante antes de tumbar, y en un edificio sin planos eso es un levantamiento.
3. 3La impermeabilización. Es la partida que más se subestima porque no se ve y porque su falla aparece meses después. Rehacer la impermeabilización de una cubierta o de un baño obliga a levantar todo lo que está encima.

Ambiente por ambiente

Lo que sigue no son cifras: son los factores que en cada ambiente deciden si el presupuesto es uno o es tres. Son los que hay que aclarar antes de pedir una cotización, porque si no se aclaran, dos cotizaciones del mismo ambiente no se pueden comparar.

Y una advertencia sobre la fachada y las humedades: si hay humedad, cambiar el acabado no la resuelve, la esconde durante un tiempo. Antes de presupuestar el acabado hay que saber de dónde entra el agua. Cuándo eso amerita un estudio formal está en cuándo un edificio necesita un estudio patológico.

Si es un apartamento, cambian las reglas antes que el costo

En propiedad horizontal hay una capa previa a la licencia y al presupuesto: qué es suyo y qué es bien común. La fachada, la estructura, las cubiertas y buena parte de las redes no son suyas aunque pasen por dentro de su apartamento, y eso cambia quién autoriza.

Qué puede hacer sin pedirle permiso a nadie, cuándo hace falta la asamblea y con qué mayoría, y por qué la autorización de la asamblea no reemplaza la licencia, está en reformar en propiedad horizontal. Es lectura previa, no complementaria: una obra que la asamblea no podía autorizar es una obra que puede tocar deshacer.

Quién firma qué, y por qué importa al costo

En una remodelación el cliente suele contratar «al que hace la obra» y suponer que ahí viene todo. En cuanto la obra cruza alguna de las líneas anteriores, no viene todo.

• —Si se toca la estructura, el diseño estructural lo firma un profesional facultado por la Ley 400 de 1997. No es un cálculo del maestro.
• —Si hace falta licencia, hay un expediente que radicar, con planos y con expensas, y un plazo de trámite que corre antes de la obra.
• —Si el edificio no tiene planos, hay un levantamiento previo. Es una partida real y casi nunca está en la cotización inicial.
• —Si la obra es en propiedad horizontal, hay una autorización que gestionar y un horario de obra que cumplir, y ambos afectan el plazo.

Cuando la remodelación llega hasta el reforzamiento de la estructura —que es su propia modalidad de licencia— el trámite y las exigencias son otros, y están en reforzamiento estructural: qué exige la norma.

La segunda frontera, la tributaria, y no coincide con la primera

Hay una regla de IVA propia de la construcción: en un contrato de construcción de bien inmueble el impuesto no se liquida sobre el valor total, sino sobre los honorarios del constructor —o sobre su utilidad, si no se pactaron honorarios—. La explico completa, con sus condiciones y su contrapartida, en cuánto cuesta construir por m² en Colombia.

Lo que interesa aquí es la pregunta previa: una remodelación, ¿es un contrato de construcción? A veces sí y a veces no, y la diferencia no es menor: cuando no lo es, el IVA se liquida sobre el valor total del contrato, materiales y mano de obra incluidos.

La administración tributaria lo viene sosteniendo con la misma definición desde 2003. Los contratos de construcción cubren edificar y las obras inherentes a la construcción misma —estructura, mampostería, electricidad, plomería, drenajes—, y expresamente no cubren las obras que pueden retirarse fácilmente sin detrimento del inmueble. Sobre la remodelación, el criterio está escrito:

Y en 2025 la DIAN lo aplicó a un caso que casi todo el mundo llamaría remodelación: la impermeabilización de fachadas. Su conclusión fue que la base especial no aplica a los contratos de mantenimiento de bienes inmuebles, sino únicamente a los de construcción.

Qué hacer con esto, en la práctica: pida que la oferta diga cómo va a facturar el IVA y bajo qué figura, antes de firmar. Dos ofertas que parecen iguales pueden diferir en el impuesto, y el que lo asume es usted.

Por qué aquí tampoco hay una tabla de pesos

En obra nueva no existe un costo por metro cuadrado oficial. En remodelación la situación es peor, y por una razón que se puede explicar sin rodeos: el componente que más pesa en una remodelación es la demolición y el resane de lo que ya existe, y eso no es función del área sino del estado del inmueble.

Un baño de tres metros cuadrados en un edificio de 1978, con red de hierro galvanizado y sin planos, y un baño de tres metros cuadrados en un apartamento entregado hace dos años, no son el mismo trabajo ni de lejos. El índice del DANE, que mide variación de precios de insumos y no niveles, tampoco ayuda aquí: sirve para actualizar un presupuesto que ya tiene, no para obtener uno.

Cómo pedir un presupuesto de remodelación que se pueda comparar

1. 1Pida el presupuesto por ambiente, no por el total de la vivienda. Es la única forma de ver dónde se fue la plata y de recortar sin recortar a ciegas.
2. 2Declare por escrito, ambiente por ambiente, si se mueven puntos hidráulicos o eléctricos. Es la variable que más separa dos cotizaciones.
3. 3Diga si se mueve algún muro, y pida que el presupuesto diga si ese muro es portante o no, y quién lo va a determinar.
4. 4Pida las demoliciones y los resanes como partidas propias, no diluidas dentro de los acabados.
5. 5Pida que la impermeabilización aparezca explícita, aunque vaya en cero. Un cero declarado es información; una ausencia no.
6. 6Pida que digan qué no incluye, y si contempla licencia, expensas, levantamiento de planos y diseño estructural.
7. 7Pida los imprevistos, la administración y la utilidad en líneas separadas. Una oferta que los muestra parece más cara que otra que los diluyó, y casi nunca lo es.

Las partidas que se olvidan sistemáticamente en cualquier presupuesto de obra —y varias aplican también a una remodelación— están en las doce partidas que todo el mundo olvida al presupuestar.

La respuesta corta

• —Se presupuesta por ambiente, no por metro cuadrado de vivienda.
• —Cambiar redes no requiere licencia; cambiar la distribución interior sí, y tocar la estructura además exige diseño firmado.
• —Lo que dispara el costo son las redes, la estructura y la impermeabilización, porque obligan a romper y rehacer el acabado que las cubre.
• —Si es apartamento, primero se resuelve qué es bien común; después se presupuesta.
• —La frontera tributaria es otra y no coincide: si lo suyo es mantenimiento y no construcción, el IVA va sobre el valor total del contrato.
• —Y si necesita licencia, el plazo que le corre es de 24 meses, no de 36.

En Plano Base una remodelación empieza por el estado real de lo construido: qué se puede tumbar, qué aguanta, y qué sale más caro de lo que parece. Con eso encima de la mesa, el presupuesto deja de ser una apuesta.

Las definiciones de reparación locativa y de las modalidades de licencia están transcritas literalmente del articulado vigente. Lo que va sin cifra va sin cifra a propósito: depende del inmueble, y este artículo no conoce el suyo.