¿Casa de uno o de dos pisos? Lo que cambia en el lote, el clima y el costo

«La quiero de un piso, porque las escaleras cansan.» «La quiero de dos, para que el lote me alcance.» Las dos frases son razonables, y las dos deciden muchas más cosas de las que dicen.

Subir o no subir cambia lo que la norma le deja ocupar del lote, cómo se calcula la estructura, dónde se acumula el calor, quién ve a quién y qué se puede crecer en diez años. No hay una respuesta correcta para todas las casas. Hay una correcta para su lote, su clima y su manera de vivir, y se encuentra mejor si se ponen las cinco cosas sobre la mesa antes de dibujar.

Primero el lote: lo que la norma le deja ocupar

En suelo urbano todo gira alrededor de dos números que define la norma nacional y llena de cifras cada municipio. El índice de ocupación es la proporción del lote que puede quedar bajo cubierta en primer piso: la sombra de la casa sobre el suelo. El índice de construcción es cuántas veces el área del lote puede convertirse en área construida, sumando todos los pisos. Están explicados con calma en qué puedo construir en mi lote.

La casa de un piso choca primero con el índice de ocupación, porque todo su programa tiene que caber en la huella. Con los números ilustrativos de ese artículo (lote de 300 m², ocupación de 0,60 y construcción de 1,50) se ve enseguida:

En un lote amplio el índice de ocupación casi no pesa y la casa de un piso cabe sin esfuerzo. En un lote urbano mediano es al revés: subir pasa a ser la forma de que el programa quepa y de que quede suelo para un patio, un jardín o el parqueadero.

En Cali: la norma, y una escalera que cuenta

En Cali los índices, la altura máxima y los aislamientos los pone el POT (el Acuerdo 0373 de 2014) por sector y por tratamiento, así que no hay un número de ciudad que se pueda dar aquí. Y ese POT tiene fecha de salida: fue anulado y sigue rigiendo por efectos diferidos hasta el 9 de julio de 2027, mientras se tramita el nuevo (el plazo vencía el 9 de enero y el Tribunal lo amplió seis meses por el terremoto del 10 de agosto). Qué pasa con su licencia en esa transición está en qué pasa con su licencia si cambia el POT de Cali.

Un detalle que afecta solo a la casa de dos pisos: el POT de Cali no excluye de forma general las escaleras del índice de construcción, a diferencia del de Bogotá. El área de la escalera se suma. En una casa no son cientos de metros, pero en un lote que ya está al tope del índice pueden ser los que faltan.

En el campo: la pendiente pesa más que el índice

En suelo rural no se habla de índice de construcción sino de densidad de vivienda, y los lotes suelen ser grandes: la ocupación rara vez es lo que decide. Lo que decide es el terreno. Una casa de un piso larga en una ladera necesita una plataforma larga, con más corte y más lleno; una de dos pisos ocupa la mitad y puede apoyarse en el terreno escalonando sus niveles. Es criterio del estudio, no regla, y el porqué del lleno está en construir en un lote con pendiente. Lo que permite la norma en el campo está en qué puedo construir en suelo rural.

La estructura: el segundo piso cambia el cálculo, no solo la altura

La NSR-10, el reglamento sismo resistente vigente, tiene un título entero para las casas pequeñas, el Título E, «Casas de uno y dos pisos». Cubre las de mampostería confinada y bahareque encementado, de uso residencial, en programas de hasta 15 viviendas y menos de 3.000 m². Su casa cabe ahí. Si se construye con otro sistema (pórticos de concreto, acero, steel framing), el Título E deja de aplicar y se diseña por el camino largo, el del Título A.

Que el mismo título cubra uno y dos pisos no quiere decir que pida lo mismo. Para la mampostería confinada, la casa estándar del país, las cifras cambian así:

La última fila es la que más pesa en el plano. En dos pisos, los muros del primer nivel cargan con la cubierta y además con el entrepiso, y la longitud mínima de muro se calcula con esa suma. Menos huella, pero más muro por metro cuadrado de planta baja.

La regla que más condiciona el diseño

Traducido al plano: las alcobas de arriba se apoyan en los muros de abajo. Y ahí está el conflicto clásico de la casa de dos pisos: abajo se quiere un espacio social abierto, sala, comedor y cocina de un solo golpe; arriba se quieren cuartos, que son muros. Cuadrar las dos plantas es trabajo de diseño desde el primer boceto, no un arreglo del ingeniero al final. La casa de un piso no tiene ese problema: cada muro llega del suelo a la cubierta.

Dos cosas no cambian entre uno y dos pisos. El estudio de suelos: una casa de hasta tres niveles es unidad de construcción de categoría baja, con un mínimo de tres sondeos de seis metros en los dos casos. Y quién firma: el diseño estructural lo firma un ingeniero civil, sea la casa de un piso o de dos.

La escalera, y envejecer en la casa

La escalera es la pieza que la casa de un piso se ahorra, y no es pequeña. Ocupa área en las dos plantas, organiza la circulación de las dos y, como se vio, en Cali suma al índice de construcción.

La pregunta de fondo es otra: ¿quiere vivir en esa casa dentro de veinte años? Una rodilla operada, un padre que se viene a vivir con usted o una silla de ruedas temporal convierten una escalera en una frontera. No encontramos una norma que exija accesibilidad en una casa unifamiliar privada, así que lo que sigue es criterio del estudio, no requisito:

• —Una alcoba posible en el primer piso, con un baño completo al lado. Puede ser hoy el estudio o el cuarto de huéspedes; lo que importa es que pueda dormirse y bañarse sin subir.
• —Una escalera de tramos rectos, cómoda y con pasamanos a los dos lados. Es la que más fácil admite después una silla salvaescaleras, sin rehacerla.
• —Entrada sin escalones, o con espacio para una rampa. En el campo, con pendiente, esto se decide al implantar la casa, no después.

La casa de un piso resuelve todo eso de entrada. La de dos lo resuelve si se piensa desde el principio, y casi siempre cuesta poco: es cuestión de dónde se ponen las cosas.

El clima: el calor sube, y la cubierta manda

En la estación Universidad del Valle del IDEAM, en el sur de Cali, la temperatura máxima media es de 30,1 °C y la mínima media de 19,5 °C (normales 1991-2020). Tardes calientes y noches frescas: el juego de una casa en este clima es protegerse de día y abrirse de noche. Uno y dos pisos lo juegan distinto.

• —En un piso, todos los cuartos están bajo la cubierta. Con el sol alto del trópico, la cubierta es la superficie que más sol recibe, y para la misma área una casa de un piso tiene el doble de cubierta que una de dos. Todo depende de que esa cubierta aísle, ventile o dé sombra.
• —En dos pisos, la planta baja queda protegida por el entrepiso, y la de arriba recibe la cubierta entera. El calor que se acumula sube, y las alcobas, que suelen ir arriba, son las más calientes al final de la tarde.
• —La casa de un piso ventila por los lados: ventilación cruzada, aleros, un patio. El efecto chimenea casi no existe sin altura, como mostramos con números en el patio central.
• —La casa de dos pisos tiene un motor que la otra no tiene: la escalera. Con una salida alta se vuelve chimenea: con el doble de altura y algo más de diferencia de temperatura, la cuenta de ese artículo da cuatro veces el empuje del patio de una casa de un piso. Funciona sobre todo de noche. Está en la escalera como chimenea.
• —Abrir de noche es más fácil arriba. Una ventana de segundo piso se puede dejar abierta para que entre el fresco con menos preocupación que una que da al jardín. Es criterio, pero pesa: el fresco de la noche solo sirve si la casa se puede abrir.

Vistas y privacidad

El segundo piso ve por encima de las tapias: la cordillera, el valle, los árboles. Y lo que usted ve, también lo ve el vecino desde su lado. Eso tiene una regla vieja y poco conocida:

La distancia se mide desde lo más saliente de la ventana o del balcón hasta el lindero. En un lote urbano angosto, eso decide dónde pueden ir las ventanas del segundo piso, y se suma a los aislamientos que fije el POT, que son otra norma y varían por sector. En la casa de un piso la privacidad la dan los muros y los patios. Lo que conviene mirar es el revés: si el vecino ya tiene o puede tener dos pisos, su patio queda a la vista, y una pérgola o un árbol bien puestos valen más que una tapia alta.

El costo: qué sube y qué baja

No vamos a decir que una es más barata que la otra por metro cuadrado, porque no hay fuente que lo sostenga: no existe una tabla colombiana publicada con metodología, y por qué las que circulan no sirven está en cuánto cuesta construir por m². Lo que sí se puede hacer es mirar partida por partida qué se mueve. Es comparación cualitativa y criterio del estudio, para la misma área construida:

La lectura honesta es que se compensan. El piso único ahorra entrepiso y escalera y paga más cubierta, más cimiento y más tierra; el de dos ahorra suelo y cubierta y paga placa, escalera y altura. En un lote plano y amplio, el piso único suele ser lo sencillo. En uno caro, pequeño o en pendiente, ahorrar suelo vale más. La cuenta completa de una casa en el campo está en cuánto cuesta una casa campestre.

Crecer después: dejar previsto el segundo piso

Es la opción intermedia y la que más se pide: «hoy un piso, mañana el segundo». Funciona, con una condición: que se decida hoy. Levantar un piso sobre una casa que no lo esperaba obliga a analizar la edificación entera otra vez, porque, como dice la NSR-10 de las ampliaciones en altura, las dos porciones trabajan en conjunto. El detalle está en cuánto cuesta ampliar un segundo piso.

Dejarlo previsto quiere decir, en concreto:

1. 1Cimentación y muros calculados para dos pisos desde el principio: las cifras de dos pisos de la tabla de la estructura, no las de uno.
2. 2Los muros de abajo puestos donde el segundo piso los va a necesitar, por la continuidad vertical. Esto es diseño, y no cuesta nada si se hace a tiempo.
3. 3El sitio de la escalera reservado, con su hueco en la losa previsto, aunque abajo sea por ahora un depósito.
4. 4Una cubierta que se pueda convertir en entrepiso, o una liviana fácil de desmontar. La placa deja la puerta abierta; la comparación está en el artículo de cubiertas.
5. 5Redes con sus pasos dejados: bajantes, desagües y ductos para lo que irá arriba.
6. 6Los planos y la memoria estructural guardados. Son la prueba de que la casa se pensó para crecer, y lo primero que pedirá quien diseñe la ampliación.

Cinco preguntas antes de decidir

1. 1¿Cuánto me deja ocupar la norma y cuánto lote quiero libre? Si el programa no cabe en la huella, la respuesta ya está dada.
2. 2¿El lote es plano o tiene pendiente? En ladera, menos huella es menos tierra que mover y menos muro de contención.
3. 3¿Quién va a vivir aquí en veinte años, y puede subir escaleras? Si la respuesta es dudosa, alcoba y baño abajo, o un solo piso.
4. 4¿Dónde quiero el fresco y dónde la vista? Alcobas arriba con chimenea de escalera, o casa abierta a un patio.
5. 5¿Pienso crecer? Si sí, se diseña hoy para dos pisos, aunque se construya uno.

Estas preguntas se contestan con el lote delante, con la norma del predio y antes del primer plano, que es el momento del anteproyecto. Si está pensando su casa en Cali, en Jamundí o en el campo del Valle y quiere ponerlas sobre su caso, empiece por una primera llamada de quince minutos, sin costo.