Licencia de construcción en Jamundí: sin curaduría y sin expensas

En Cali, sacar una licencia de construcción pasa por una curaduría urbana y cuesta dinero antes de que nadie mire el proyecto. En Jamundí, a veinte minutos, no.

No es un vacío ni una excepción rara: es lo que dice la norma cuando un municipio no tiene curador designado. Y tiene un efecto económico directo que casi nadie está contando. Pero no vuelve el trámite gratis, y hay un obstáculo bastante más serio del que casi nadie habla.

Quién expide la licencia en Jamundí

El directorio de curadores urbanos de la Superintendencia de Notariado y Registro, actualizado en marzo de 2026, tiene dos filas para Jamundí —Curaduría Urbana 1 y Curaduría Urbana 2— y las dos dicen lo mismo en cada campo: «No registra». Sin curador, sin dirección, sin teléfono.

Cuando no hay curador, el Decreto 1077 de 2015 asigna la competencia a «la autoridad municipal o distrital competente». En Jamundí es la Secretaría de Planeación y Coordinación Municipal, y no es teoría: en el segundo trimestre de 2025 esa Secretaría otorgó 76 licencias urbanísticas, según el informe que el propio municipio rindió ante un juzgado.

Por qué no se pagan expensas

Las expensas son lo que cobra un curador urbano por estudiar y resolver la solicitud. Un municipio que expide licencias no puede cobrarlas, y está escrito sin ambigüedad en el parágrafo 4 del artículo 2.2.6.6.8.1 del Decreto 1077 de 2015:

Y no hay que interpretarlo: el propio Ministerio de Vivienda publica esa pregunta —si se puede cobrar por el licenciamiento en municipios sin curador— y la responde citando ese parágrafo.

Cuánto es eso en pesos

Para dimensionarlo, así se cobra en Cali. Desde el Decreto 1890 de 2021 las expensas se liquidan en UVT con una fórmula de dos partes: un cargo fijo que se paga al radicar, y un cargo variable proporcional al área, los dos afectados por el estrato y por un factor municipal.

El cargo fijo sube con el estrato: ronda los $293.000 en estratos 1 y 2 y pasa de $1.460.000 en estrato 6. Y hay un detalle que conviene saber antes de radicar en Cali: el cargo fijo se paga al radicar y no se devuelve si la licencia se niega o si el interesado desiste.

En Jamundí, ese renglón completo es cero.

Qué sí se paga

Aquí es donde el titular se queda corto si uno lo lee rápido. Que no haya expensas no significa que el trámite sea gratis: falta un componente del costo, no todos. El Estatuto Tributario de Jamundí —Acuerdo 020 de 2017— fija lo demás.

El impuesto tiene exenciones por diez años que vale la pena revisar: inmuebles afectados por catástrofes, restauración de bienes de interés cultural, autoconstrucción de vivienda de interés social en estratos 1 y 2, y ampliaciones y adecuaciones en estratos 1 y 2 por debajo de cierto avalúo. Y si la licencia vence sin que se ejecute la obra, el impuesto se devuelve, aunque sin intereses ni indexación.

Lo que no aplica, por si se lo cobran: la estampilla Pro-Adulto Mayor y la tasa Pro-Deporte recaen sobre contratos con el municipio, no sobre licencias. La estampilla Pro-Universidad no existe en el estatuto municipal. Y la sobretasa bomberil se liquida con el predial anual.

El obstáculo que sí importa: el agua

Y aquí está lo que de verdad decide si su licencia sale, que no tiene nada que ver con el dinero.

En 2016 la Procuraduría 21 Judicial Ambiental y Agraria del Valle presentó una acción popular contra el Municipio de Jamundí, la CVC y Acuavalle. El Juzgado Segundo Administrativo Oral de Cali falló en noviembre de 2021 —Sentencia 125— y el Tribunal Administrativo del Valle confirmó en diciembre de 2022. Es sentencia de fondo, no una medida cautelar.

Lea con cuidado el criterio, porque es lo que casi nadie explica bien: el filtro no es geográfico, es de servicios públicos. No hay corregimientos vedados. Lo que decide es si el predio tiene garantizado el suministro, y eso se prueba con el certificado de disponibilidad. Con él, se entra por una de las excepciones del fallo; sin él, cae dentro de la suspensión.

Las excepciones que el propio fallo dejó abiertas incluyen:

• —Proyectos ya aprobados con servicios garantizados.
• —Reforzamiento, modificación, ampliación, adecuación a otro uso y cerramiento de inmuebles existentes. Si su proyecto es sobre lo ya construido, esto le aplica.
• —Subdivisión y construcción urbana con servicios garantizados.
• —Parcelación con disponibilidad garantizada. En suelo rural hay que acreditar planta de tratamiento propia.
• —Obras de interés general en salud y educación.

Que la suspensión exista no significa que no se esté licenciando: 76 licencias en un solo trimestre lo demuestran. Significa que el certificado de Acuavalle es el primer documento que hay que conseguir, antes de encargar un plano.

Los plazos son los mismos que en Cali

Sin curaduría no hay trámite de segunda. La norma pone a las dos autoridades en el mismo reloj:

Cuarenta y cinco días hábiles, contados desde que la solicitud se radica en legal y debida forma —es decir, con el expediente completo—, prorrogables una sola vez hasta la mitad si el tamaño o la complejidad lo justifican. Si el acta de observaciones llega, hay 30 días hábiles para responder, prorrogables 15.

Cuánto dura la licencia

Aquí hay un dato que casi toda la web colombiana tiene mal, y una corrección que también suele hacerse mal.

Es cierto que el Decreto 1783 de 2021 subió la vigencia de 24 a 36 meses. Pero no para todas las licencias. Y decir «la licencia dura 36 meses» a secas es incorrecto para la mayoría de las modalidades.

Dos precisiones más sobre la prórroga, y las dos se equivocan a menudo. Se pide a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento —hábiles, no calendario: el régimen anterior decía calendario y cambió—, con la documentación completa y una manifestación bajo juramento de que la obra ya inició.

Esto tiene fecha de vencimiento

La ausencia de expensas en Jamundí no es un privilegio del municipio: es consecuencia de que no haya curador designado. La Ley 388 de 1997 lo dice de frente — el día que se designe uno, la entidad municipal que siga prestando el servicio cobrará las mismas expensas que se establezcan para el curador.

Y ese día se está acercando. La Superintendencia de Notariado y Registro tiene abierto un concurso público de méritos para proveer curadurías, y Jamundí está en la lista, junto con Buenaventura, Palmira, Tuluá y Yumbo. Según la adenda vigente, las inscripciones cierran el 16 de octubre de 2026 y la lista definitiva de admitidos se publica el 22 de febrero de 2027.

Qué hacer con esto

1. 1Pida primero el certificado de disponibilidad de servicios. Antes del plano, antes del presupuesto, antes de firmar la promesa de compraventa del lote. Es lo que decide si su proyecto es licenciable hoy.
2. 2Presupueste el 2 % de delineación urbana sobre área por valor de referencia, y pregunte en Planeación por los derechos de expedición, que no están publicados.
3. 3Radique con el expediente completo. Los 45 días hábiles no empiezan a correr hasta que la solicitud esté en legal y debida forma.
4. 4Verifique la modalidad de su licencia antes de contar con 36 meses. Si es ampliación o reforzamiento, tiene 24.
5. 5Si el proyecto puede empezar este año, empiécelo. El ahorro de expensas es real mientras no haya curador designado, y esa condición no es permanente.

Todo lo anterior está verificado contra norma y documento oficial a julio de 2026. Los trámites cambian; las fechas de este artículo son las de su publicación.