Reformar en propiedad horizontal: qué autoriza la asamblea y qué no

Quiere tumbar un muro para unir la cocina con la sala. O cerrar el balcón. O cambiar la ventana por una más grande. Y alguien le dijo que pida permiso en la administración.

La respuesta real tiene tres capas, y saltarse cualquiera sale caro: si el elemento es suyo o de la copropiedad, qué mayoría hace falta si es de la copropiedad, y si además necesita licencia. Son independientes. Tener una no le da las otras.

Qué es suyo, aunque esté dentro de su apartamento

Aquí está el dato que más sorprende, y está en la definición legal:

Léalo otra vez: la estructura, la fachada y las losas son bien común aunque estén dentro de su apartamento. La columna que le estorba en la sala no es suya. La ventana da a la fachada, y la fachada tampoco.

Qué puede hacer sin pedirle permiso a nadie

Dentro de su bien privado, y sin tocar nada de lo anterior: pintar, cambiar pisos, cambiar enchapes, renovar la cocina, cambiar puertas interiores, mover un muro divisorio no estructural.

Con un límite que la ley pone expresamente: usar el bien privado «absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio». Y una obligación que casi nadie conoce — ejecutar de inmediato las reparaciones en su bien privado cuya omisión pueda perjudicar al edificio, resarciendo los daños que ocasione por su descuido. La filtración que no arregla y le daña el techo al vecino de abajo es suya.

Cuándo hace falta la asamblea, y con qué mayoría

La regla general es la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. Pero hay decisiones que exigen mayoría calificada, y ahí está el error que más se repite:

Las que exigen ese 70 % y suelen aparecer en una reforma: modificar el reglamento de propiedad horizontal, desafectar un bien común no esencial, e imponer expensas extraordinarias que superen cuatro veces el valor de las expensas mensuales.

Y una que conviene conocer porque protege al propietario: ningún reglamento puede exigir más del 70 %, salvo para extinguir la propiedad horizontal. Las mayorías superiores que aparezcan en un reglamento «se entenderán por no escritas».

El error caro: creer que el permiso reemplaza la licencia

Cerrar un balcón, cambiar una ventana de fachada, unir dos apartamentos, abrir un vano en un muro estructural: estas intervenciones exigen dos cosas a la vez, y son acumulativas.

1. 1Autorización de la asamblea, porque toca un bien común.
2. 2Licencia de construcción, en la modalidad que corresponda, porque es una intervención sobre lo construido.

Ninguna sustituye a la otra. Se ven los dos casos: quien saca licencia y no pide autorización —y la copropiedad le exige devolver la fachada a su estado— y quien consigue el permiso de la asamblea y construye sin licencia, exponiéndose a multa, a orden de demolición y a la suspensión de servicios públicos.

Qué hacer, en orden

1. 1Consiga el reglamento de propiedad horizontal y los planos de la licencia. Ahí está qué es común y qué es privado en su edificio concreto.
2. 2Averigüe si el muro es estructural. Con los planos, o con un profesional. No con un golpecito.
3. 3Si toca bien común, pida la autorización por escrito, con el acta y la mayoría que corresponda.
4. 4Consulte si su intervención requiere licencia. Muchas remodelaciones sí, y la consulta verbal en la curaduría es gratuita.
5. 5Avise a la administración antes de empezar, aunque no necesite permiso: escombros, horarios y uso de ascensores casi siempre están reglamentados.

Y una advertencia de método: el orden importa. Pedir la licencia antes de tener la autorización de la asamblea es pagar expensas por algo que quizá no le dejen hacer.