Del lote a la licencia: el recorrido completo
Nueve etapas entre comprar un lote y tener la licencia en la mano. Cuáles tienen plazo de ley y cuáles dependen de usted, qué se puede hacer en paralelo, y los tres puntos donde casi todos los proyectos se atrasan.
Gustavo Mejía Martínez4 min de lectura
«¿Cuánto se demora esto?» es la pregunta que más se hace y la peor respondida, porque la respuesta honesta tiene dos partes: hay etapas con plazo de ley y etapas que dependen enteramente de qué tan rápido decida usted. Y las segundas suelen ser las largas.
Este es el recorrido completo, con lo que se sabe y lo que no.
El recorrido
| Etapa | Qué pasa | Plazo |
|---|---|---|
| 1. Verificación del predio | Certificado de tradición, concepto de norma urbanística, clase de suelo, afectaciones, riesgo, rondas hídricas | Días. Y antes de comprar, no después |
| 2. Estudio de suelos | Sondeos, ensayos de laboratorio e informe geotécnico firmado por ingeniero civil | Semanas. Condiciona todo lo que sigue |
| 3. Levantamiento topográfico | Medidas reales del lote, que casi nunca coinciden con la escritura | Días |
| 4. Esquema básico | El delineamiento general: zonas, accesos, cómo se relacionan los ambientes | Depende de usted |
| 5. Anteproyecto | Plantas, cortes y fachadas suficientes para entender y decidir | Aquí se atasca casi todo |
| 6. Proyecto arquitectónico | Detalles, especificaciones y coordinación con las demás disciplinas | Semanas |
| 7. Diseños técnicos | Estructural, hidrosanitario, eléctrico y de gas, cada uno con su firma | En paralelo con el 6 |
| 8. Radicación | Expediente completo ante la curaduría o la oficina de planeación | Un día, si está completo |
| 9. Estudio de la solicitud | La autoridad revisa, observa y resuelve | 45 días hábiles, por ley |
Lo que sí dice la norma
De las nueve etapas, solo la última tiene plazo legal — y es bastante preciso:
Los curadores urbanos y la entidad municipal o distrital encargada del estudio, trámite y expedición de las licencias tendrán un plazo máximo de cuarenta y cinco (45) días hábiles para resolver las solicitudes […] Vencido este plazo se aplicará el silencio administrativo positivo.
- Los 45 días hábiles cuentan desde la radicación en legal y debida forma — es decir, con el expediente completo. Un expediente incompleto no arranca el reloj.
- El plazo puede prorrogarse una sola vez, hasta la mitad, si el tamaño o la complejidad lo justifican.
- Si llega un acta de observaciones, hay 30 días hábiles para responder, prorrogables 15.
- El silencio positivo opera «en los términos solicitados», pero nunca en contravención de las normas urbanísticas. No es una puerta trasera.
Cuánto dura la licencia una vez sale
| Modalidad | Vigencia | Prórroga |
|---|---|---|
| Urbanización, parcelación y construcción en obra nueva | 36 meses | Una vez, +12 |
| Construcción en modalidades distintas a obra nueva | 24 meses | Una vez, +12 |
| Urbanización + parcelación + obra nueva en un mismo acto | 48 meses | Una vez, +12 |
| Subdivisión | 12 meses | Improrrogable |
La prórroga se pide a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento —hábiles, no calendario— con documentación completa y una manifestación bajo juramento de que la obra ya inició.
Los tres puntos donde se atrasa todo
1. El anteproyecto que no se cierra
Es, con diferencia, el punto donde más tiempo se pierde — y el que nadie contabiliza, porque no lo produce ningún trámite. Un anteproyecto que va y vuelve seis veces puede consumir más semanas que las nueve etapas restantes juntas.
La causa casi nunca es el arquitecto: es que la decisión no está tomada. Si en la casa hay dos personas que quieren cosas distintas, el plano no va a resolverlo.
2. El expediente incompleto
Radicar sin todo listo «para ganar fecha» no gana nada: el plazo no empieza a correr y la norma no se congela. Y en el peor caso el trámite termina en desistimiento y hay que volver a empezar.
3. El estudio de suelos que llegó tarde
El estudio de suelos condiciona la cimentación, la cimentación condiciona la estructura, y la estructura condiciona el proyecto arquitectónico. Encargarlo al final obliga a rehacer hacia atrás.
Qué se puede hacer en paralelo
- Suelos y topografía, entre sí y con el esquema básico.
- Los diseños técnicos con el desarrollo del proyecto arquitectónico. No hay que esperar a terminar uno para empezar los otros.
- La verificación del predio con todo lo demás — aunque en rigor debería ir antes de comprar.
Lo que no se puede paralelizar es la secuencia de decisión: esquema básico, anteproyecto, proyecto. Cada uno resuelve preguntas que el siguiente da por resueltas.
Una advertencia sobre los tiempos totales
Verá cifras redondas circulando: «seis meses del lote a la licencia», «un año». No son datos, son promedios de nada. El único plazo con respaldo normativo en todo el recorrido son los 45 días hábiles del estudio de la solicitud.
Lo demás depende del tamaño del proyecto, de la ciudad, de la complejidad del predio y —sobre todo— de qué tan rápido se tomen las decisiones. Un proyecto pequeño con un cliente decidido puede ir sorprendentemente rápido. Uno mediano con tres opiniones puede no terminar nunca.
La pregunta útil no es «cuánto se demora», sino «qué depende de mí y cuándo tengo que decidirlo». Esa sí se puede responder desde el primer día.
Fuentes
- Decreto 1077 de 2015, plazos y trámite de las licencias urbanísticas · Departamento Administrativo de la Función Pública · 26 May 2015
- Decreto 1783 de 2021, artículo 27: vigencia de las licencias · Departamento Administrativo de la Función Pública · 20 December 2021
- Ley 400 de 1997, estudios geotécnicos y diseño estructural · Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial · 19 August 1997
- Decreto 2090 de 1989, etapas del servicio de arquitectura · Departamento Administrativo de la Función Pública · 13 September 1989
Tengo un lote y quiero construir.
Revisamos qué permite la norma en su predio, qué se puede construir y cuánto cuesta, antes de dibujar nada. Después desarrollamos el proyecto completo hasta los planos con los que se pide la licencia.